부산지방법원 2024타경102313. 기장군 일광읍 중원타워 3층 303호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022.10.05. 청주축산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 100,156,000원으로 감정가 292,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 개별 호실의 실제 영업 가능성, 공실 여부, 임대수요와 업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 본건과 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 하락률과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 3층303호 (중원타워) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 100,156,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 말소기준 채권최고액 | 4,800,000,000원 · 공동담보목록 제2022-716호 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2022.10.05. 설정된 청주축산업협동조합 근저당입니다. 2024.03.07. 임의경매개시결정과 2025.03.17. 기장군 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 근저당은 공동담보목록 제2022-716호에 편입되어 있으므로 실제 채권 회수와 배당 관계는 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있지만, 제시된 권리분석상 매수인이 해당 근저당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 미상 | 500,000,000원 | 40,000,000원 | 2024.03.29 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조수아의 전입일은 2023.07.04.로, 말소기준일 2022.10.05.보다 늦습니다. 따라서 조사된 보증금 500,000,000원이 최저매각가 100,156,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 보지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 해석 — 34.3%라고 바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
3회 유찰 뒤 최저매각가는 100,156,000원입니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 100,156,000원으로 같습니다. 다음 회차 시나리오는 70,109,200원, 그다음은 49,076,440원으로 낮아지지만, 어느 회차에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,202,184원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 97,953,816원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,702,046,184원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 97,953,816원이 근저당권자에게 배당되고, 4,702,046,184원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 우선변제는 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 전체 17개 호실이며, 급·배수·위생·소방·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 기호별로 소매점과 일반음식점의 현황 공실, 병원 이용이 구분되어 있습니다. 303호의 실제 이용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 1,064.6㎡의 상업용 대지로 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 남측 중로와 동측 소로에 접합니다.
- 공시지가. 3,679,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 직접 점유 확인. 임차인 점유 부분이 4층~8층으로 기재되어 있으므로, 303호의 점유자와 명도 상대방을 별도로 특정해야 합니다.
- 실제 용도·공실 확인. 303호가 소매점·일반음식점·병원 중 어느 이용상태에 해당하는지, 현재 공실인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대차 원본 확인. 조수아의 임대차계약 목적물, 확정일자, 우선변제 여부와 배당요구 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2022-716호이므로 관련 물건과 배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 수익성 중심 가격산정. 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 임대료·공실기간·관리비·내부 상태를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 물건은 권리구조만 보면 단순합니다. 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 조사 임차인의 전입도 기준일보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 100,156,000원입니다.
하지만 3회 유찰된 근린시설이라는 점과 303호의 실제 이용상태·점유관계가 명확히 특정되지 않은 점은 별도의 위험입니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없고, 임대수익과 공실 가능성, 명도 범위, 근린시설 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현장성은 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 303호가 실제로 어떤 상태이며 얼마의 수익을 만들 수 있는지입니다.
