부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 중원타워 2층 204호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022.10.05. 청주축산업협동조합이 설정한 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-716호에 포함된 추가설정이고, 2024.03.07. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 임차인 조수아의 전입일입니다. 전입신고일은 2023.07.04.로, 말소기준 근저당 설정일인 2022.10.05.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 500,000,000원이고 현재 최저가가 143,374,000원에 불과해도, 미배당 보증금을 낙찰자가 이어받는 대항력 인수형이 아닙니다. 실질취득액은 최저가와 같은 143,374,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 중원타워 2층 204호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 · 전체 17개호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 143,374,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 보증금보다 전입 순서가 중요하다
말소기준권리는 2022.10.05. 설정된 청주축산업협동조합 근저당입니다. 조수아의 전입은 그보다 늦은 2023.07.04.이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.03.29. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 배당 여부와 별개로 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04. 2024.03.29. | 500,000,000원 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가 418,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 143,374,000원, 감정가의 34.3%입니다. 절대금액은 크게 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 4,659,433,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 4,701,843,265원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 70,253,260원 | 68,588,701원 | 4,731,411,299원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 청주축산업협동조합의 미배당액은 커지지만, 말소기준 근저당의 미배당은 낙찰자에게 넘어가는 채무가 아닙니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,236원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 140,566,764원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정된 금액입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 4,659,433,236원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 평가 대상 호실은 제1종근린생활시설 소매점, 제2종근린생활시설 일반음식점, 병원 용도로 구성되며 소매점·일반음식점 호실은 현황 공실로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지의 상업용 부지이며 남측 중로와 동측 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27.로 기재돼 있으므로 법원에서 매각·변경·유찰 결과를 확인하세요.
- 점유 호실 대조. 조수아의 조사 범위는 4층~8층입니다. 본건 2층 204호의 실제 점유자, 출입 상태와 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 근저당 2022.10.05.과 전입 2023.07.04.의 선후관계를 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 확정일자·배당 확인. 배당요구는 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표상 임차인 배당 및 최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,800,000,000원은 공동담보목록 제2022-716호에 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 배당 관계를 확인하세요.
- 현황 공실·시설 확인. 내부 마감, 전기·가스·급배수 사용 가능 상태, 원상복구 및 영업 준비 비용을 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 조사해 143,374,000원의 적정성을 별도로 산정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2022.10.05. 청주축산업협동조합 근저당이고, 임차인 조수아의 전입은 2023.07.04.로 후순위입니다. 보증금 500,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 본건은 근린시설로 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 임차 조사 범위도 본건 호실과 일치하지 않습니다. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격·점유·환금성은 보수적 확인입니다.
