부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워 3층 304호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스더블유이며, 2022년 소유권보존 후 같은 해 청주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024년 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
신고 임차인 조수아의 전입일은 2023.07.04로 말소기준권리보다 늦습니다. 배당요구는 했지만 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 신고된 점유부분은 4층~8층이고 본건은 3층 304호이므로, 실제 점유관계와 호실별 사용범위는 현장에서 다시 구분해 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 3층304호 (중원타워) |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 128,968,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.05. 청주축산업협동조합 근저당입니다. 신청채권자의 청구액은 4,057,534,729원이고 근저당 채권최고액은 4,800,000,000원입니다. 현재 최저가로는 근저당권자에게 126,362,448원만 배당될 것으로 계산돼 4,673,637,552원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 / 40,000,000원 | 2024.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
② 가격 구조 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 376,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 128,968,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격은 90,277,600원과 63,194,319원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 128,968,000원 | 126,362,448원 | 4,673,637,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 90,277,600원 | 88,252,603원 | 4,711,747,397원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 63,194,319원 | 61,656,821원 | 4,738,343,179원 | 0원 |
최저가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이나 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 근린시설은 실제 업종, 공실, 보증금·차임 수준과 상권 수요가 가치 판단을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,605,552원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 126,362,448원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 공제 후 잔액이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 건물 내 소매점·일반음식점 일부 공실과 병원 이용이 기재돼 있어, 304호의 실제 업종과 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 남측 중로와 동측 소로에 각각 접하며 토지는 가장형 평지의 상업용 부지입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유. 신고 임차인의 점유부분은 4층~8층입니다. 3층 304호의 현재 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 이용상태. 소매점·일반음식점·병원 중 본건에 해당하는 이용상태와 현재 공실 여부를 구분해 확인하세요.
- 임대수익 검증. 보증금·차임 조건, 공실 기간, 해당 업종의 임차수요를 조사해 적정 매입가를 역산해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용관리비 체납, 냉난방·급배수·소방설비 상태와 원상복구 비용을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2022-716호와 연결돼 있으므로 배당 및 채권관계 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 수익성은 현장에서 결정된다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입일은 그보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자가 수십억 원을 미배당받더라도 그 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.
그러나 3회 유찰된 근린시설을 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저평가 물건이라 결론 내릴 수는 없습니다. 신고 임차인의 점유부분과 본건 층이 다르고, 304호의 실제 업종·공실 여부도 현장 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성을 얼마만큼 확인하느냐입니다.
