부산지방법원 2024타경102313. 일광읍 삼성리 중원타워 3층 301호 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 호실로, 소유자는 주식회사에스더블유입니다. 2022.09.13. 소유권보존 후 2022.10.05. 청주축산업협동조합이 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.07. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
근저당은 공동담보목록 제2022-716호에 편입된 권리입니다. 채권최고액이 본건 감정가보다 크지만, 이를 본 호실만의 실제 채무액으로 단순 해석할 수는 없습니다. 신청채권자의 청구액은 4,057,534,729원이며, 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 148,683,516원만 근저당권자에게 배당되는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 3층 301호 (중원타워) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유 · 2022.09.13. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 151,606,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.05. 접수된 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.07. 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 별도의 압류나 가압류는 확인되지 않습니다. 근저당 채권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 신고 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04. | 확인되지 않음 | 500,000,000원 / 40,000,000원 | 2024.03.29. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조수아는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일 2023.07.04.는 말소기준권리인 2022.10.05. 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 500,000,000원이 최저가 151,606,000원보다 크더라도 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 442,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 151,606,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 감정가 대비 하락률만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 근린시설의 실제 가치는 해당 호실의 업종 적합성, 공실 여부, 임대조건과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 151,606,000원 | 148,683,516원 | 4,651,316,484원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,124,200원 | 103,838,461원 | 4,696,161,539원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 74,286,940원 | 72,549,775원 | 4,727,450,225원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,922,484원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 148,683,516원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,651,316,484원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 이용. 중원타워 내 각 호는 제1종근린생활시설 소매점, 제2종근린생활시설 일반음식점 및 병원 용도로 구분돼 있으며 일부 호는 공실로 조사됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로, 동측으로 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린시설이므로 가격뿐 아니라 실제 영업 가능성, 공실 상태와 임대수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. 신고 임차인의 점유 범위는 4층~8층으로 본건 3층과 일치하지 않습니다. 현장 방문과 현황조사서 원문 대조가 필요합니다.
- 세부 이용 상태 확인. 건물 내 호실별 용도가 소매점·일반음식점·병원으로 나뉘므로 301호의 현재 업종, 공실 여부와 내부 마감 상태를 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2022.10.05.과 조수아 전입일 2023.07.04.를 주민등록·현황조사 원문과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2022-716호에 편입돼 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계를 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 별도 부담금이 있는지 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27.로 기재돼 있으므로 실제 매각 여부, 변경 또는 유찰 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현장 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.05. 근저당이 말소기준이고, 임차인 조수아의 전입은 2023.07.04.로 후순위입니다. 보증금이 500,000,000원이어도 대항력이 없으므로 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가 151,606,000원을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 감정가 442,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다는 사실은 가격 하락인 동시에 시장 수용성을 재점검해야 한다는 신호입니다. 본건의 승부처는 인수금이 아니라 301호의 실제 점유·이용 상태와 근린시설로서의 환금성입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단입니다.
