부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 중원타워 3층305호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이며, 2022년 소유권보존 후 청주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2022-716호에 포함됩니다. 이후 청주축산업협동조합이 임의경매를 신청했으며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

신청채권액은 4,057,534,729원으로 현재 최저가보다 크게 높습니다. 최저가 150,577,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 147,668,922원이 근저당권자에게 배당되고, 4,652,331,078원의 미배당이 남습니다. 하지만 이는 채권자에게 남는 미회수액이며, 등기상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다

말소기준은 2022.10.05. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2024.03.07. 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 조수아의 전입일도 2023.07.04.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금이 500,000,000원으로 최저가보다 크더라도, 대항력 없는 신고이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.

② 임차·점유 — 보증금보다 ‘층수 불일치’가 핵심

조사된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조수아 본인의 임차 신고이며, 배당요구는 2024.03.29. 접수됐습니다.

전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 신고된 점유 범위는 4층~8층인데 매각 대상 주소는 3층305호입니다. 따라서 이 임차 신고가 본건 305호의 직접 점유를 의미하는지, 건물 내 다른 호실에 관한 것인지 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 시세 검증은 별개

감정가 439,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 150,577,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 105,403,900원, 5회 유찰 시 73,782,730원입니다.

다만 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 다릅니다. 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 부여할 근거가 부족합니다. 근린시설은 실제 공실 여부, 임대수익, 전용면적, 호실 위치, 업종 제한과 관리비를 함께 확인해야 적정가를 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,577,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 중로와 동측 소로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다.
• 이용상태. 건물 내 호실은 제1종근린생활시설 소매점, 제2종근린생활시설 일반음식점·병원으로 이용되며 공실 조사도 포함돼 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 305호 현장 점유 확인. 임차 신고는 4층~8층으로 돼 있으므로 3층305호의 실제 사용자와 호실 경계를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원·차임 40,000,000원의 계약 대상이 본건에 포함되는지 계약서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 공실·영업 상태 확인. 305호가 공실인지, 병원이나 다른 상가와 내부 연결돼 있는지 확인해야 합니다.
• 적정가 재산정. 인근 유사 근린시설의 매매가와 임대료, 공실기간을 조사해 수익가치를 계산하세요.
• 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2022-716호에 포함되므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 부담을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조수아의 보증금은 500,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 최저가가 보증금보다 낮아도 매수인의 실질취득액이 보증금으로 고정되는 인수형 사건이 아닙니다. 현재 기준 실질취득 150,577,000원, 인수 0원입니다.

다만 가격과 명도는 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 최신 시세가 없고, 신고된 임차 범위도 본건 층수와 다릅니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 점유와 가격은 확인 전 보류”입니다. 305호의 실제 이용상태와 임대수익을 확인한 뒤에야 현재 최저가가 기회인지, 추가 유찰이 필요한지를 판단할 수 있습니다.