부산지방법원 2024타경102313. 일광읍 삼성리 중원타워 3층 306호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022.10.05. 청주축산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 조수아의 전입일은 2023.07.04.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 임차보증금 500,000,000원은 낙찰자가 떠안는 대항력 보증금이 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 조사된 점유 범위는 4층~8층으로, 경매 대상인 3층 306호와 층 표시가 일치하지 않습니다. 이 차이는 현장 점유와 임대차 목적물을 직접 대조해야 하는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 3층 306호 (중원타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 |
| 감정 이용상태 | 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점·병원)로 구분되며 공실 항목 포함 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 121,079,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2022.10.05. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 임차인의 전입신고와 경매개시결정, 기장군 압류는 모두 그 이후입니다. 임차인은 배당요구를 했지만 대항력이 없으므로 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 없고, 본 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 | 40,000,000원 | 2024.03.29 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세는 아니다
감정가 353,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 121,079,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려온 가격이지만, 동일 호실이나 유사 근린시설의 최근 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 121,079,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 84,755,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 59,328,709원 | 0원 |
근린시설은 실제 영업 가능 용도, 임대료, 공실 여부와 관리상태에 따라 가격 편차가 큽니다. 감정 이용상태에는 소매점·일반음식점·병원과 공실 항목이 함께 나타나므로, 306호의 실제 용도와 임대수익을 확정하지 않은 상태에서 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,495,106원 | - |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 118,583,894원 | 4,681,416,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
근저당권자는 매각대금 대부분을 배당받아도 큰 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당권에는 공동담보목록 제2022-716호가 표시되어 있어 다른 공동담보 물건의 배당 진행에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성되어 있습니다. 주위환경과 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 평가대상은 소매점·일반음식점·병원으로 이용되며 공실 항목도 포함됩니다. 대상 306호의 실제 이용상태는 현장에서 구분 확인해야 합니다.
- 도로. 남측으로 폭 20m~25m 중로, 동측으로 폭 10m~12m 소로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린시설로, 실거래 비교와 확정 임대수익 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 306호 실제 이용상태. 소매점·일반음식점·병원 중 어떤 용도에 해당하는지, 현재 공실인지 영업 중인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 목적물 대조. 임차인 조수아의 조사 범위는 4층~8층입니다. 3층 306호의 열쇠·출입·집기·사업자등록과 임대차계약 목적물을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일. 임차인의 2023.07.04. 전입이 말소기준권리 2022.10.05.보다 늦다는 점을 원본 현황조사서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 우선변제 여부. 배당요구는 2024.03.29. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위와 보증금 회수 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 진행. 공동담보목록 제2022-716호에 포함된 다른 물건의 매각·배당 여부를 확인해야 근저당 잔액과 배당구조를 정확히 파악할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 121,079,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 매매·임대 사례와 예상 수익률을 별도로 산정해야 합니다.
- 체납·인도비용. 관리비, 공용부분 부담, 내부 원상회복, 폐기물과 명도 비용을 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 매각 대상 범위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.05. 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입일은 2023.07.04.로 후순위입니다. 임차보증금이 500,000,000원이어도 대항력이 없으므로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득액은 121,079,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 근린시설이고, 감정 이용상태에 여러 용도와 공실 항목이 함께 나타나며, 이미 3회 유찰됐습니다. 동일 호실의 실거래·임대수익 비교 없이 감정가의 34.3%만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 특히 임차인의 점유 범위가 4층~8층으로 기재되어 경매 대상 3층 306호와 일치하지 않는 만큼, 권리는 합격에 가깝지만 점유와 가격은 현장 확인 전까지 보류가 적절합니다.
