부산지방법원 2024타경102313. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층 302호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022.09.13. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 이튿달인 2022.10.05. 청주축산업협동조합이 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-716호가 기재되어 있어 채권최고액이 이 호실 감정가보다 크게 나타나지만, 해당 담보권 자체는 매각으로 소멸합니다.
그 뒤 2024.03.07. 청주축산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.03.17. 기장군 명의의 압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 늦어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 4,057,534,729원이며, 현재 최저가 기준 예상배당액은 123,318,666원에 그쳐 담보권자에게 큰 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 3층 302호 (중원타워) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (2022.09.13. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 125,881,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2022.10.05. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액 4,800,000,000원과 신청채권자의 청구액 4,057,534,729원은 매각대금에서 배당받을 채권의 규모일 뿐이며, 현재 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조수아의 전입일은 2023.07.04.로, 말소기준권리 설정일인 2022.10.05.보다 늦습니다. 따라서 신고된 보증금이 500,000,000원이더라도 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 2024.03.29. 배당요구는 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 검증 — 34.3%는 ‘감정가 할인율’일 뿐이다
현재 최저매각가는 125,881,000원으로 감정가 367,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 125,881,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가 제시되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 확인되지 않습니다.
특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 단순 평균하기 어렵고, 층·전용면적·업종 가능성· 공실 상태·임대수익·관리비 등에 따라 가치 편차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 3회 유찰 자체도 시장이 종전 가격에서 응찰하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 담보권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 125,881,000원 | 125,881,000원 | 123,318,666원 | 4,676,681,334원 |
| 4회 유찰 시 | 88,116,700원 | 88,116,700원 | 86,130,599원 | 4,713,869,401원 |
| 5회 유찰 시 | 61,681,689원 | 61,681,689원 | 60,171,419원 | 4,739,828,581원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,562,334원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 123,318,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 청주축산업협동조합 근저당권에 배당되고, 담보권 미배당액은 4,676,681,334원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 공동주택으로 형성돼 있습니다. 주위환경과 제반 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로, 외벽은 석재 타일붙임과 드라이비트, 내벽은 노출콘크리트 등으로 마감됐습니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 전체 17개 호실은 제1종근린생활시설 소매점, 제2종근린생활시설 일반음식점 및 병원으로 기재됐으며, 소매점과 일반음식점 용도의 일부 호실은 현황 공실입니다.
- 도로·용도지역. 남측 중로와 동측 소로에 접하고, 근린상업지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 호실의 실제 점유. 신고 임차인의 점유 부분은 4층~8층이고 본건은 3층 302호입니다. 현장 방문과 집행관 조사 원본으로 302호의 출입·사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 확정일자와 배당순위. 조수아는 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금 500,000,000원의 실제 배당 가능 여부와 목적물 범위를 문건으로 대조해야 합니다.
- 조세채권. 기장군 압류와 별개로 당해세 등 우선 조세채권의 존재와 금액을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 비교 가능한 실거래 대신 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 부가가치세, 원상복구비를 반영해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 영업 가능 업종. 집합건축물대장, 관리규약, 소방·주차 조건을 확인해 예정 업종이 실제로 가능한지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.10.05. 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 조수아의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 500,000,000원이 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 125,881,000원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔더라도 동일 호실 또는 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 근린시설 특성상 공실·업종·임대수익에 따라 가치가 크게 달라집니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 감안하면 결론은 권리는 소멸형, 가격은 확인형입니다. 낮아진 최저가가 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성이 입찰가를 결정해야 합니다.
