부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 중원타워 1층 110호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022년 10월 5일 청주축산업협동조합 근저당권이 채권최고액 4,800,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2022-716호가 기재되어 있습니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 545,000,000원에서 3회 유찰되어 186,935,000원까지 낮아졌습니다. 할인 폭은 커 보이지만 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익, 공실기간, 업종 수요, 관리비와 실제 전용상태가 가격을 크게 좌우합니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 1층110호 (중원타워) |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 중원타워 1층 110호 |
| 감정 이용상태 | 제1종근린생활시설(소매점/현황: 공실), 제2종근린생활시설(일반음식점/현황: 공실), 제2종근린생활시설(병원) 이용 내역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 · 전체 17개호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 186,935,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022년 10월 5일 설정된 청주축산업협동조합 근저당입니다. 2024년 1월 3일 기장군 압류는 2024년 1월 8일 해제로 말소됐고, 2024년 6월 7일 천안세무서장 처분 압류도 2024년 7월 12일 해제로 말소됐습니다. 2025년 3월 17일 기장군 압류와 2024년 3월 7일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 신고는 1명입니다. 조수아의 전입일 2023년 7월 4일은 말소기준권리인 2022년 10월 5일 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024년 3월 29일 배당요구는 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가는 감정가 545,000,000원의 34.3%인 186,935,000원입니다. 3회 유찰이라는 숫자는 기존 가격에서 응찰이 성립하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 특히 감정 이용상태에 소매점·일반음식점 공실이 포함된 근린시설이므로 가격 판단은 감정가보다 실제 임대료, 공실기간, 전용 가능 업종과 주변 상가 거래가격을 중심으로 해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 186,935,000원 | 4,616,482,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 130,854,499원 | 4,671,777,464원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 91,598,149원 | 4,710,450,618원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 186,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,417,090원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 183,517,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
청주축산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 중 183,517,910원이 배당되고, 4,616,482,090원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기와 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로 한 면, 동측으로 소로 한 면의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로1류에 접합합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 임차수요와 업종 제한, 공실기간에 따라 매수층이 좁아질 수 있으며 3회 유찰 이력도 가격 저항을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 점유 확인. 임차인 조사상의 점유부분은 4층~8층으로 본건 1층 110호와 다릅니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 출입 상태를 확인해야 합니다.
- 업종·이용상태 확인. 1층 110호의 공부상 용도, 현황 공실 여부, 내부 마감과 즉시 영업 가능 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 보증금·월차임 수준, 공실기간과 임차인 유치 비용을 확인해 취득가 대비 수익률을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 공동담보목록 제2022-716호가 기재되어 있으므로 원본 등기와 담보 범위를 대조해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 관련 비용, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.27입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 법원의 매각 진행 결과와 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 10월 5일 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입도 말소기준 이후이며 산정된 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 증명되지는 않습니다. 3회 유찰된 근린시설이고 감정 이용상태에 공실이 포함되어 있어, 실제 수익을 만들 수 있는지가 핵심입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 본건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 1층 110호의 실제 점유·임대 가능성과 상권에서 감당할 수 있는 적정 취득가입니다.
