서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 2층 206호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 사용승인일은 2021.04.23입니다. 등기상 소유자는 이행보이며, 2021.05.13 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.12.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 김윤석은 2021.06.04 전입·점유·확정일자를 갖추었고 2023.04.26 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 230,000,000원으로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 203,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,642,000원을 먼저 빼고 김윤석에게 199,358,000원이 배당되어 30,642,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 2층206호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 · 사용승인 2021.04.23 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 승부처
말소기준은 갑구 5번 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 김윤석의 임차권은 그보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않습니다. 다만 2026.08.07 제출된 확약에 따라 확약 대상 임차보증금은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 배당 부족액을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 분석합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 있음 전입 2021.06.04 | 있음 확정 2021.06.04 · 배당요구 2023.04.26 | 해당 없음 |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 신윤아 보증금 대위·승계 | 0원 | 기재 있음 | 기재 있음 | 보증기관 승계 신윤아 중복신고 |
실제 임차인은 김윤석·신윤아 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 신윤아 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 표시이므로 보증금을 따로 더하면 안 됩니다. 김윤석은 권리관계가 명확하지만 확약 적용 여부가 핵심이고, 신윤아는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내의 매칭 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만 2021년과 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08 202,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
현재 최저가이자 확약 적용 기준 실질취득액은 203,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원보다 높아 최근 시세의 100.5%입니다. 따라서 전체 12건 평균 229,083,333원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 더구나 최근 거래 대비 과거 거래의 추세는 -12.8%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 김윤석 보증금 | 230,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 김윤석 보증금 부족분 30,642,000원이 발생합니다. 다만 2026.08.07 확약에 따라 확약 대상 임차보증금은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 있으므로 이 분석에서는 해당 부족분의 실질 인수를 0원*으로 적용합니다. 신윤아의 미상 점유 위험은 별도입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 203,000,000원 | 30,642,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 70,673,600원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 102,698,880원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 8호선 강동구청역 동측 인근으로 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 23미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 공장설립제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 7,914,000원/㎡, 토지면적 739.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 거래 표본. 단지는 82세대이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 1건으로 최근 시세 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 확약의 대상 임차보증금과 임차권등기 말소 범위를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 신윤아 점유 확인. 현황조사상 508호로 기재돼 본건 206호와 호수가 다릅니다. 실제 본건 점유와의 관계를 현장·원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 시보증은 신윤아 보증금 대위·승계 건이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 거래 202,000,000원과 -12.8% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 가격 확인. 현재 회차 최저가 203,000,000원이 감정가 100%로 표시돼 있으므로 실제 매각기일 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.25 민간임대주택 등록 부기사항이 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, 가격과 미상 점유가 발목을 잡는다
이 물건은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로만 보면 안 됩니다. 김윤석의 보증금 230,000,000원은 말소기준보다 앞서 원래라면 배당 부족분이 매수인에게 남지만, 2026.08.07 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한 범위는 실질 인수 0원*입니다.
그렇다고 안전한 저가 물건으로 바뀌는 것도 아닙니다. 확약 밖에는 신윤아의 전입일·보증금 미상 문제가 남고, 현황조사 호수도 508호로 본건 206호와 일치하지 않습니다. 가격 역시 현재 203,000,000원이 최근 12개월 실거래 202,000,000원의 100.5%로 최근 시세보다 높고, 추세는 -12.8%입니다. 이미 4회 유찰된 도시형생활주택 원룸형이라는 점까지 감안하면, 확약 확인은 필수이고 현재 가격에는 메리트를 주기 어렵다는 결론입니다.
