서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 2층 206호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대주택으로, 전용면적은 약 14.07㎡입니다. 소유자 이행보는 2021년 매매를 원인으로 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가 203,000,000원보다 낮은 162,400,000원입니다.

그런데 등기부에는 강제경매개시결정보다 먼저 설정된 김윤석 명의의 주택임차권이 있습니다. 보증금은 230,000,000원이고, 전입신고일과 확정일자는 모두 2021.06.04입니다. 임차권등기는 2023.04.26에 접수되어 2023.12.28 강제경매개시결정에 앞섭니다. 따라서 최저가만 떨어진다고 낙찰자의 실제 취득 부담도 같은 비율로 떨어지는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매보다 앞선 임차권

실제 임차인과 보증기관 승계 구분

실제 임차인으로 신고된 사람은 김윤석과 신윤아, 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 신윤아의 점유 호수는 508호로, 경매 대상인 206호와 다릅니다. 동일 물건에 대한 권리인지, 다른 호실의 점유 기록인지 확인해야 하며 신윤아의 대항력과 보증금 인수액을 임의로 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

에스아이팰리스센트럴성내의 유사 전용면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 229,083,333원입니다. 하지만 대부분은 2021~2022년 거래입니다. 가장 최근 확인되는 거래는 2025.08, 202,000,000원이고, 최근 12개월 기준으로 집계된 거래는 1건입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 12.8% 하락한 수준이므로 전체 평균 229,083,333원을 현재 가격의 기준으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

표면상 최저가 162,400,000원은 최근 거래가 202,000,000원의 80.4%입니다. 하지만 이것은 선순위 임차보증금 인수액을 제외한 비율입니다. 현재 회차의 예상 인수액을 합산한 233,073,600원은 최근 거래가의 약 115.4%입니다. 최근 거래보다 31,073,600원 높은 부담인 셈입니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)

집행비용 약 1.9% 추정. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 확약이 적용되는 보증기관 권리는 별도 인수금으로 중복 계산하지 않았습니다.

유찰이 반복되어도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다

각 시나리오는 제시된 예상배당 및 인수금액 기준입니다. 매각가 하락에 따른 집행비용 추정 차이로 합계는 소폭 변하지만, 보증금 230,000,000원 수준의 인수형 구조가 유지됩니다. 실제 배당액과 대항력 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

표면 최저가는 162,400,000원에서 129,920,000원, 다시 103,936,000원으로 내려갈 수 있지만, 김윤석의 예상 미배당 보증금은 반대로 늘어납니다. 현재 회차와 7회 유찰 시나리오 사이의 낙찰대금 차이가 크더라도 실질취득 합계는 모두 232,000,000원대 이상입니다. 이것이 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형 경매의 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 성내동 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 강동구청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 해당 물건은 2층 206호이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기 및 개별난방설비가 있습니다.
• 도로 및 토지. 북동측 약 23m, 남서측 약 8m 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부구조는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 근거하므로 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.
• 임대주택 관련 사항. 민간임대주택 등록 부기등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대사업자 관련 법적 처리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 82세대이며, 유사 전용면적 최근 집계 거래는 1건입니다. 전체 거래 평균보다 최신 거래가 낮고 최근 가격 추세도 하락하여 매도 시 가격 및 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김윤석 임차권 재확인. 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.06.04, 임차권등기 2023.04.26의 선후관계를 확인하고, 보증금 230,000,000원 및 미배당액 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.08.07자 확약서가 어떤 임차권과 승계채권에 적용되는지 확인해야 합니다. 김윤석의 권리를 포괄하여 소멸시키는 것으로 간주해서는 안 됩니다.
• 신윤아 점유 호수 확인. 현황조사상 508호로 기재되어 있어 경매 대상인 206호와 불일치합니다. 실제 점유관계, 전입신고, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 제거. 시보증의 대위·승계 신고는 신윤아 관련 중복 권리로 취급하고, 별도 임차인이나 독립 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 162,400,000원이 아니라 인수액을 포함한 현 회차 예상 부담 233,073,600원을 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락장 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 2026년 신규 거래와 실제 매도 가능가격을 확인해야 하며, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 배당 및 세금 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 인수금액은 확정 배당자료를 통해 재산정해야 합니다.
• 민간임대주택 및 명도. 임대사업자 관련 부기등기 처리, 현재 점유자, 인도 가능 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 결정문, 확약서 및 최신 매각기일 공고를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰된 가격이 아니라 인수 후 총액을 보라”

이 물건의 최저매각가는 162,400,000원입니다. 최근 거래가 202,000,000원만 놓고 보면 싸게 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 김윤석의 보증금 230,000,000원을 고려하면 이야기가 완전히 달라집니다.

현 회차에서는 보증금 부족분 70,673,600원을 매수인이 인수할 가능성이 있고, 그 경우 실질취득 부담은 233,073,600원입니다. 6회 또는 7회 유찰 시나리오에서도 그 총액은 대체로 230,000,000원대에 머물게 됩니다. 최근 거래가격은 과거 대비 12.8% 하락했고, 현 회차 실질취득액은 최근 거래가를 약 15.4% 웃돕니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약은 긍정적인 요소이지만, 그 확약만으로 김윤석의 별도 임차권이 소멸하는 것은 아닙니다. 신윤아의 점유 호수 불일치와 미확정 보증금 문제도 확인해야 합니다. 이미 5회 유찰되었다는 사실보다는 누구의 권리가 남고, 그 권리에 얼마를 지급해야 하는지가 이 사건의 본질입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재검증입니다. 선순위 임차권의 인수 해소가 명확히 확인되지 않는 한 실질취득액이 최근 시세보다 높은 구조이므로, 단순한 유찰 할인율을 근거로 매수를 권하기 어렵습니다.