서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1004호로, 감정평가상 이 건물이 속한 성내동 물건군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 이행보이며, 2021.05.13. 매매를 원인으로 거래가액 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.04.26. 이영원의 주택임차권이 등기됐고, 2023.12.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되어 현재 경매가 진행 중입니다.
핵심은 선순위 임차권입니다. 이영원은 2021.06.16. 주민등록, 2021.06.07. 확정일자, 보증금 237,000,000원으로 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 단순 배당 계산만 하면 현재 매각가 210,000,000원에서 집행비용 3,740,000원을 뺀 206,260,000원이 배당되고 30,740,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 2026.08.07. 제출된 확약서 때문에 이영원 임차권의 미배당액은 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 10층1004호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 14.0075㎡ |
| 소유자 | 이행보 (2021.05.13. 매매 · 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 · 사용승인 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도
말소기준은 2023.12.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.04.26. 이영원의 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 이영원은 전입 2021.06.16., 확정일자 2021.06.07., 보증금 237,000,000원으로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영원 | 10층 1004호 14.0075㎡ 전부 | 237,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원* |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
현황조사의 신윤아 기재는 508호이고 본건은 1004호입니다. 전입일과 보증금도 확인되지 않아 본건과의 관계 및 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확약은 이영원 임차권에 대한 것이므로 이 미상 점유 위험까지 없애는 자료로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 2.02억’이 중요하다
동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원이지만, 대부분 2021~2022년 거래입니다. 가격 판단은 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 한 건으로 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 202,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 이 최근 시세의 104.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
전체 12건 평균만 보면 최저가 210,000,000원이 낮아 보이지만, 최신 거래는 202,000,000원까지 내려왔고 최근 거래가 과거 거래 대비 -12.8%의 하락 추세입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 8,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이영원 보증금 | 237,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당모형에서는 이영원 보증금 중 30,740,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.08.07. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 이 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 확약 밖의 신윤아 관련 위험은 금액 산정이 불가능해 별도로 남습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 210,000,000원 | 30,740,000원 | 이영원 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 72,152,000원 | 이영원 실질 인수 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 105,281,600원 | 이영원 실질 인수 0원* |
* 확약은 이영원 임차권에 한해 적용합니다. 신윤아의 전입·보증금·본건 점유 여부는 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 8호선 강동구청역 동측 인근. 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 성내동 물건군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 도로. 북동측 약 23미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최신 거래 202,000,000원, 최근 거래 추세 -12.8%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 본건 이영원 임차권에 정확히 적용되는지 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 신윤아 점유관계 확인. 현황조사의 508호 기재와 본건 1004호의 관계, 전입일, 보증금, 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 실거래. 전체 12건 평균 229,083,333원보다 최신 2025.08. 거래 202,000,000원과 -12.8% 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 202,000,000원의 104.0%입니다. 현재 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 여지가 없습니다.
- 민간임대주택 부기. 2021.05.25. 민간임대주택 등록 내용이 갑구에 부기돼 있으므로 입찰 전 등기부 원문과 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당모형상 이영원 미배당액은 현재 30,740,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 중복해 실질취득가에 더하면 안 됩니다.
맺으며 — 주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 점유가 남는다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 237,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 210,000,000원을 넘는 전형적인 인수형 사건입니다. 하지만 2026.08.07. 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 이영원 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 주된 보증금 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 안전형 고득점 물건은 아닙니다. 현황조사에는 전입일·보증금이 미상인 신윤아가 별도로 기재돼 있어 확약 밖 점유 위험이 남아 있고, 가격은 최신 거래 202,000,000원보다 8,000,000원 높은 210,000,000원입니다. 최근 시세 추세도 -12.8%입니다. 이미 4회 유찰된 원룸형 다세대인데도 최근 시세보다 높은 현재 가격이라는 점까지 감안하면, 결론은 “주된 권리는 해소됐지만 가격과 미상 점유 때문에 보수적으로 봐야 하는 C급 사건”입니다.
