서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1004호, 전용 14.0075㎡의 소형 주거용 집합건물입니다. 등기상 소유자는 이행보이며, 2021년 6월 25일 거래가 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 이영원이 237,000,000원의 보증금을 반환받지 못해 주택임차권을 등기했고, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 구조입니다.

일반적인 권리분석이라면 이 물건에서 먼저 살펴볼 것은 경매개시결정 이전에 성립한 대항력 있는 임차권입니다. 이영원은 2021년 6월 16일 전입했고, 확정일자는 2021년 6월 7일입니다. 2023년 12월 28일의 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원래는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 2026년 8월 7일자로 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 중요한 변수가 됩니다. 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다. 해당 보증금 권리에 이 확약이 유효하게 적용된다면 이영원 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준은 2023년 12월 28일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 2023년 4월 26일 등기된 이영원의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 권리입니다. 특히 전입신고일과 확정일자 모두 경매개시결정 이전이므로, 단순히 경매로 말소된다고 처리해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유를 분리

이영원. 2021년 6월 7일 임대차계약 및 확정일자를 갖췄고, 2021년 6월 16일 주민등록, 2021년 6월 25일 점유를 시작했습니다. 2023년 4월 26일 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 237,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차권이지만, 확약의 적용을 전제로 그 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.

신윤아. 현황조사에는 508호로 표시되어 있습니다. 경매 대상은 1004호이므로 호수가 서로 다릅니다. 따라서 신윤아가 본건 1004호의 점유자라고 단정할 수 없습니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 역시 가능·미상입니다. 실제로 별도 호실의 점유자인지, 본건과 관계있는 점유자인지 반드시 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

동일 단지의 유사 전용면적 14.04㎡ 전후 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만, 대부분 2021~2022년 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 8월 202,000,000원 한 건으로, 현재 가격 판단에서는 이 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 거래 평균 229,083,333원과 비교하면 최저가 168,000,000원은 상당히 낮아 보입니다. 하지만 전체 평균에는 2021~2022년 고가 거래가 대부분 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -12.8%입니다. 과거 평균을 그대로 현재의 매각 가능 시세로 간주하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

확약 적용이 유효한 경우 최저가 기준 실질취득액은 168,000,000원으로, 최근 거래가의 83.2% 수준입니다. 그러나 확약이 무효이거나 해당 임차권에 적용되지 않는다면 대항력 있는 임차보증금 때문에 실질취득 부담이 약 237,000,000원 수준으로 고정되어, 오히려 최근 거래가 202,000,000원을 웃돌게 됩니다. 이때 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

집행비용 3,152,000원은 추정치입니다. 이영원 보증금의 배당 부족액은 72,152,000원으로 계산되지만, 해당 임차권에 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약 적용 밖의 임차권은 별도로 검토해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수형은 다르다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 입찰가와 인수금의 합계는 보증금 수준에 머무르고, 집행비용 등의 영향만 일부 달라질 수 있습니다. 현재 및 추가 유찰 시나리오의 원칙상 인수액은 바로 이 구조를 보여줍니다.

반대로 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면, 이영원 임차보증금의 미배당액은 매수인이 승계하지 않으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 실질취득액은 입찰가에 취득세·명도비 등 별도 비용을 더하는 방식으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약 밖 권리의 존재 여부까지 확인해야 이러한 비교가 유효합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강동구 성내동 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 15층 건물로 사용승인일은 2021.04.23입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 교육환경보호구역·과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 내부상태. 도시형생활주택 원룸형 이용이 확인되지만, 내부구조도는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 근거해 실제 내부상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 82세대 단지의 전용 14㎡대 소형 주거시설로, 최신 거래 한 건만으로 적정 시세를 확정하기 어렵습니다. 최근 가격 하락률 -12.8%와 단지 경매 평균 유찰 4.7회를 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.08.07.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상 권리를 확인하세요.
• 권리승계관계. 확약서 제출자인 주택도시보증공사와 등기상 임차권자 이영원 사이의 권리관계를 확인해, 해당 확약으로 이영원 임차권에 대한 매수인 인수가 실제로 해소되는지 검토하세요.
• 신윤아 점유 확인. 현황조사상 508호로 표기되어 본건 1004호와 다릅니다. 대상 호실과 관계없는 점유자인지 확인하고, 관련성이 확인될 경우 전입·보증금·확정일자 및 대항력 여부를 추가 조사해야 합니다.
• 인수액 이중 검증. 원칙상 배당 부족액 72,152,000원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 명확히 구분하세요. 확약 밖 별도 임차권까지 인수가 없다고 추정해서는 안 됩니다.
• 가격 기준. 전체 평균 229,083,333원보다 최근 거래 202,000,000원을 우선하고, -12.8% 하락 추세와 최근 12개월 거래가 한 건뿐이라는 점을 반영해 입찰가를 정하세요.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재해도 현재 실점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 명도 협의 및 점유관계 정리에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
• 관리비·제세공과금. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성과 취득세 등 별도 취득비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재, 확인되지 않은 권리는 변수”

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 원래라면 매수인 인수 부담이 큰 유형입니다. 임차보증금 237,000,000원에 비해 현재 최저가가 168,000,000원으로 낮기 때문에, 확약이 없었다면 미배당 보증금 승계 가능성을 고려해 실질취득 부담을 약 237,000,000원 수준으로 보아야 합니다. 이는 최신 거래가 202,000,000원을 웃도는 수준입니다.

다만 2026년 8월 7일 제출된 주택도시보증공사의 확약서는 이 위험을 크게 바꿉니다. 해당 임차권에 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 이영원 관련 실질 인수는 0원이며, 현재 최저가 168,000,000원은 최근 거래가의 83.2%로 비교할 수 있습니다.

그렇다고 즉시 입찰할 물건으로 단정하기는 어렵습니다. 현황조사상 신윤아가 508호로 기재돼 본건 1004호와의 관계를 확인해야 하고, 확약서가 등기상 이영원 임차권에 미치는 효력과 범위도 최종 대조해야 합니다. 또한 최근 가격 추세는 -12.8%, 단지 평균 유찰은 4.7회로 시세와 환금성에 대한 보수적 평가가 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 주된 임차권의 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 확약 적용범위와 별도 점유관계가 명확해지기 전에는 권리 안전성을 확정하기 어렵습니다. 가격상 할인 여지는 존재하되, 하락 추세와 다회유찰 및 소형 주택의 환금성까지 고려하면 신중한 접근이 적절합니다.