서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 14층 1403호입니다. 전용면적 14.0075㎡의 소형 다세대주택으로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형에 해당합니다. 소유자 이행보는 2021년 7월 30일 거래가액 239,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 이수민 명의의 주택임차권이 등기되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건은 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 차액을 낙찰자가 인수한다면, 최저가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다. 반면 해당 보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면, 같은 경매라도 실제 부담 구조가 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 14층 1403호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 14.0075㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 사용승인일 | 2021.04.23 |
| 단지 규모 | 82세대 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 · 감정가의 80% · 5회 유찰 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차권등기 | 이수민 · 임차보증금 239,000,000원 |
| 매각물건명세서 | 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 소유권은 이행보에게 이전되어 있고, 2023년 5월 1일 이수민 명의의 주택임차권등기가 설정되었습니다. 이는 2023년 12월 28일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 이수민의 전입신고일과 점유개시일도 2021년 7월 30일로 기재되어 있어, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 대항력 구분
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
이수민 1403호 14.0075㎡ 전부 임차권등기 |
전입 2021.07.30 확정 2021.06.25 등기 2023.05.01 |
239,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 선순위 임차권 |
룰상 미배당 74,152,000원 확약 적용 시 실질 0원 확약 적용·승계관계 확인 필요 |
|
신윤아 현황조사상 508호 |
미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 여부 미상 |
본건 1403호와 호수 불일치 별도 인수 위험 확인 필요 |
임차인 명의로 확인되는 사람은 이수민과 신윤아 2명입니다. 다만 이수민은 본건 1403호의 등기된 임차권자이고, 신윤아는 현황조사에 508호로 기재되어 있습니다. 이수민의 본건 임차권은 확인되지만, 신윤아가 실제로 본건 1403호를 점유하거나 권리를 주장하는지는 불명확합니다.
주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아니라 경매 신청채권자이자 보증금에 관한 확약 제출 주체입니다. 이수민 임차권과 주택도시보증공사 사이의 대위·승계관계는 관련 원본으로 대조해야 합니다. 따라서 이수민의 보증금 239,000,000원을 공사 명의의 청구금액과 중복하여 임차보증금으로 더하지 않습니다.
매각물건명세서에도 명시적으로 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 본건 이수민 임차권에 관한 보증금 권리관계에 적용되어 유효하게 이행되는 경우, 룰상 미배당액 74,152,000원이 있어도 매수인이 실질적으로 인수할 보증금은 0원입니다.
다만 확약의 효력은 해당 보증금에 한정됩니다. 이수민과 공사의 권리승계관계 및 임차권 말소 범위를 원본에서 확인해야 하며, 신윤아 등 확약 대상이 아닌 사람의 독립된 권리가 존재한다면 그 인수 위험까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
위 총액은 배당표상 집행비용 3,152,000원이 매각대금에서 우선 공제되는 가정을 반영합니다. 확약이 유효하면 해당 보증금 인수액은 실질 0원이며, 별도 취득비용과 다른 미확정 권리는 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.29억보다 중요한 2.02억
에스아이팰리스센트럴성내 동일 면적대 거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원입니다. 이 숫자만 놓고 보면 최저가 168,000,000원이 상당히 낮아 보입니다.
그러나 12건 중 상당수는 2021~2022년 거래이고, 가장 나중에 확인된 거래는 2025년 8월 202,000,000원입니다. 최근 거래 기준 평균 또한 202,000,000원(1건)으로 집계되어 있으며, 과거 거래 대비 가격 추세는 -12.8%입니다. 특히 최신 거래가 매각기일보다 오래전이라는 점에서 현재 시세를 확정적으로 대표한다고 보기도 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 기준 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
최근 시세 202,000,000원과 비교하면 최저가 168,000,000원은 83.2% 수준입니다. 확약이 유효하게 적용되고 별도의 인수권리가 없다면 매각가격 자체는 최근 거래가격보다 낮습니다.
반면 확약이 적용되지 않을 경우 실질취득액은 242,152,000원으로 상승합니다. 이때는 202,000,000원과 비교하여 오히려 비싼 취득이 됩니다. 결국 가격 메리트 판단은 확약의 효력 확인을 전제로 해야 합니다.
또한 최근 평균은 거래 1건으로 구성되어 시세 신뢰도가 제한적입니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.7회입니다. 5회 유찰 사실을 단순한 할인 기회로 해석하기보다, 시장에서 가격과 권리구조를 신중하게 평가하고 있다는 가능성도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 이수민 · 우선변제 | 239,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 74,152,000원 |
집행비용 3,152,000원을 공제한 164,848,000원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 3,852,900,000원에는 배당이 이루어지지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
확약 적용 시 해당 보증금 실질 인수 0원. 다만 확약 외 임차인 또는 점유자가 별도의 권리를 보유하는 경우에는 그 권리의 인수 위험을 독립적으로 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
대항력 있는 임차보증금을 인수해야 하는 구조라면, 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금은 증가합니다. 매수인의 총부담은 단순히 낙찰가격만으로 결정되지 않습니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 168,000,000원 | 74,152,000원 | 242,152,000원 |
| 6회 유찰 가정 | 134,400,000원 | 107,281,600원 | 241,681,600원 |
| 7회 유찰 가정 | 107,520,000원 | 133,785,280원 | 241,305,280원 |
확약이 적용되지 않는다면 최저가가 168,000,000원에서 107,520,000원까지 내려가더라도 실질취득액은 계속 241,000,000원 이상입니다. 이는 보증금 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 규모에 묶이는 구조이기 때문입니다. 최근 실거래 기준 202,000,000원과 비교해도 가격 메리트가 없습니다.
반대로 확약의 효력이 인정되지 않거나 적용 범위 밖에 별도 인수권리가 있다면, 낮아진 최저가만을 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 또한 향후 유찰 회차와 최저가는 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 강동구청역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 15층 건물로, 사용승인일은 2021.04.23입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 해당 토지의 공시지가는 7,914,000원/㎡이며, 대공방어협조구역 및 비행안전구역 등의 제한이 존재합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 토대로 작성되어 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 전용 14.0075㎡의 소형 원룸형 주택입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 4.7회이고, 가격 추세가 -12.8%로 나타나므로 매각과 재매각의 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 본건 이수민 임차권에 어떠한 범위로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약서가 제출되었다는 사실과 실제 말소에 필요한 법적 요건이 충족되는지는 구분해야 합니다. 매각 후에도 해당 임차권등기 말소가 가능한지 점검해야 합니다.
- 신윤아 기재 확인. 현황조사에는 508호로 등장하지만 경매 대상은 1403호입니다. 전입신고일, 보증금, 실제 점유장소와 본건에 관한 권리 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2021.05.25 민간임대주택 등록에 관한 등기가 있으므로 임대의무 관련 사항과 매각 후 법적 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 확약이 유효하면 최저가 168,000,000원과 최근 시세 202,000,000원을 비교할 수 있습니다. 확약이 적용되지 않으면 총부담 242,152,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 하락장 반영. 전체 평균 229,083,333원보다 최신 거래 202,000,000원과 하락 추세 -12.8%를 더 중요하게 보고, 최신 실거래 표본 부족에 따른 불확실성을 반영해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 말소에 동의하더라도 실제 점유자의 퇴거와 인도 문제는 별도일 수 있으므로 현장조사와 인도계획이 필요합니다.
- 관리비·배당 검증. 공용부분 관리비 미납액, 당해세, 최우선변제와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일의 최신 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
다만 다른 임차인 명의인 신윤아의 대항력은 미상이고, 본건과 다른 호수가 기록되어 있어 확인이 필요합니다. 주된 인수 위험의 해소와 모든 점유 위험의 해소를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
특히 전체 평균 229,083,333원에는 과거 고가 거래가 다수 포함되어 있어, 그 평균에만 근거한 가격 가점은 적절하지 않습니다.
맺으며 — “유찰보다 확약, 할인보다 실질취득”
서울동부지방법원 2023타경61278은 표면적으로 감정가 210,000,000원에서 최저가 168,000,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 더 중요한 것은 이수민의 선순위 임차보증금 239,000,000원과 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다.
확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 확약이 적용되지 않는다면 실질취득액은 242,152,000원으로 올라가 최근 거래가격 202,000,000원을 웃돕니다. 이 차이가 바로 입찰 판단의 핵심입니다.
또한 신윤아의 대항력은 아직 미상이며, 임차인 기재 호수와 경매 대상 호수가 일치하지 않습니다. 확약은 해당 보증금에만 적용되므로 다른 사람의 독립된 권리가 확인된다면 그 부담은 별도로 검토해야 합니다.
소형 도시형생활주택이라는 특성, 5회 유찰, 단지 평균 4.7회 유찰, 최근 가격 하락 추세를 함께 고려하면 현재로서는 권리관계 확인을 전제로 한 신중 접근이 적절합니다. 확약 적용과 다른 임차권 부존재가 확인되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
