서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 14층 1403호입니다. 감정평가상 이 건물이 속한 기호군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 본건 면적은 14.0075㎡입니다. 소유자 이행보는 2021.07.30. 거래가액 239,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.05.01. 이수민의 주택임차권등기가 들어왔고, 2023.12.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조만 보면 이수민의 임차권은 주의가 필요합니다. 임대차계약일은 2021.06.25., 주민등록일과 점유개시일은 2021.07.30., 확정일자는 2021.06.25.이고 보증금은 239,000,000원입니다. 말소기준인 2023.12.28. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 그러나 이 사건에는 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 14층1403호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 14.0075㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 · 사용승인일 2021.04.23 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.07.30. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2023.12.28. 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 이수민의 임차권등기는 2023.05.01.로 그보다 앞서며, 주민등록·점유개시도 2021.07.30.입니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 239,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담하는 대항력 인수형입니다.
* 확약이 없다는 전제의 계산상 미배당액은 32,740,000원입니다. 확약의 효력은 이수민 임차권에 관한 것으로 봅니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 14층 1403호 14.0075㎡ 전부 | 239,000,000원 | 2021.07.30 | 2021.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 · 2026.08.07. 확약으로 실질 인수 0원* |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 신윤아가 508호로 기재되어 있습니다. 본 경매 목적물은 1403호이므로 호수가 서로 다르며, 신윤아를 본건 1403호의 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 다만 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 만큼 기재 자체는 입찰 전 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 202,000,000원’을 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내의 면적 매칭 거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 2021년과 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 202,000,000원과 최신 거래 2025.08. 202,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -12.8% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.0075㎡ | 12건 | 229,083,333원 |
전체 평균만 보면 최저가 210,000,000원은 229,083,333원의 91.7%라 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 비교는 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 202,000,000원이고, 현재 최저가 및 확약 반영 실질취득금액은 210,000,000원입니다. 따라서 최근 시세 기준으로는 104.0%로 오히려 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이수민 보증금 · 우선변제 | 239,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이수민 보증금 중 32,740,000원이 남습니다. 그러나 2026.08.07. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 현재 가정 배당액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 보증금 근처에 고정된다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 매각가+계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 32,740,000원 | 242,740,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 74,152,000원 | 242,152,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 107,281,600원 | 241,681,600원 |
이 표가 이 사건의 원래 권리구조를 잘 보여줍니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 확약이 없다면 168,000,000원이나 134,400,000원으로 내려간다고 해서 실질적으로 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건이 속한 기호군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 면적은 14.0075㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 8호선 강동구청역 동측 인근으로, 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 23미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비가 있습니다.
- 거래 흐름. 면적 매칭 거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원이지만 최신 거래는 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 제출서류 원본과 직접 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 229,083,333원보다 최신·최근 12개월 가격 202,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 실질취득 210,000,000원은 최근 시세의 104.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.8% 낮습니다. 과거 239,000,000원·237,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 두면 안 됩니다.
- 508호 기재 확인. 현황조사의 신윤아는 508호로 기재돼 본건 1403호와 호수가 다릅니다. 점유관계 원본을 대조해 본건과의 관련 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.25. 민간임대주택 등록에 관한 부기 내용이 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 착시 경계. 현재 4회 유찰이지만 최저매각가는 여전히 감정가 210,000,000원과 같습니다. 유찰 횟수 자체는 할인율이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차보증금 239,000,000원이 감정가 210,000,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당계산에서도 32,740,000원이 남습니다. 그러나 2026.08.07. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 이수민 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
그래도 현재 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가가 모두 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%인데, 현재 실질취득은 210,000,000원으로 최근 시세의 104.0%입니다. 여기에 4회 유찰, 14.0075㎡ 도시형생활주택(원룸형)이라는 환금성 특성까지 겹칩니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 가격 메리트는 없다입니다.
