서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1006호, 전용 14.0675㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물이 속한 성내동 기호군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자는 이행보이며 2021.05.13 매매를 원인으로 2021.07.22 거래가액 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 2023.06.02 등기된 이태권의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.19, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.07.22이고 보증금은 237,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2023.12.28이므로 임차권은 그보다 앞서고, 원래 구조대로라면 배당으로 못 받은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 10층1006호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.0675㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.07.22 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 주된 인수 해소
말소기준으로 제시된 권리는 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.06.02 이태권의 주택임차권은 보증금 237,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.07.22로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.
그러나 2026.08.07 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 대항력을 포기하고 미변제 잔액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태권 | 건물 제10층 제1006호 14.0675㎡ 전부 | 237,000,000원 | 2021.07.22 / 2021.07.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 실질 0원 배당 산식상 부족 29,754,000원 |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 본건 1006호와 호수 불일치 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건’이 더 중요하다
동일 면적대 실거래는 12건이 확인되고 전체 평균은 229,083,333원입니다. 그러나 거래 대부분이 2021~2022년에 몰려 있고, 최근 12개월 거래는 2025.08의 202,000,000원 1건입니다. 최근 시세 판단에서는 오래된 전체 평균보다 이 최신 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
전체 평균만 보면 최저가 211,000,000원이 평균의 92.1%라 낮아 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 104.5%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교는 -12.8%로 하락입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 이태권 보증금 | 237,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이태권 보증금에는 29,754,000원의 부족분이 생깁니다. 확약이 없다면 이 부분은 선순위 대항력 임차보증금으로 매수인 인수 대상이 될 수 있는 금액입니다. 그러나 2026.08.07 확약서가 적용되어 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득 구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 산식상 미배당 보증금 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 211,000,000원 | 29,754,000원 | 주된 인수 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 71,363,200원 | 주된 인수 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 135,040,000원 | 104,650,560원 | 주된 인수 실질 0원 |
확약이 없었다면 보증금 237,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 묶이는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 확약서가 있어 그 주된 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 더 진행될 경우에는 매각가격 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 성내동 대상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용 14.0675㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 8호선 강동구청역 동측 인근으로, 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 23미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 에스아이팰리스센트럴성내는 82세대이며 동일 면적대 실거래 12건 중 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 최종 명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 신윤아 기록 대조. 현황조사의 508호 기록은 본건 1006호와 다릅니다. 전입일·보증금도 미상이므로 실제 본건 점유와 관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 최신 거래 202,000,000원과 최근 12개월 평균 202,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.8%이므로 과거 2021~2022년 고가 거래만 보고 가격 상한을 높이면 안 됩니다.
- 현재 회차 가격. 현재 최저가 211,000,000원은 최근 시세의 104.5%입니다. 현 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
- 유찰 이력. 본건은 4회 유찰, 단지 경매물건 평균 유찰은 4.2회입니다. 회차 숫자 자체보다 현재 최저가가 최근 실거래보다 높은지를 우선 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 아니다
이 사건은 표면만 보면 위험한 선순위 임차권 물건입니다. 이태권의 보증금은 237,000,000원이고, 현재 매각가 211,000,000원 기준 배당 부족액도 29,754,000원입니다. 그러나 2026.08.07 확약서로 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에, 주된 임차보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 전체 실거래 평균 229,083,333원만 보면 211,000,000원이 낮아 보이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 202,000,000원이고 현재 최저가는 그 104.5%입니다. 최근 추세 역시 -12.8%입니다. 게다가 본건은 이미 4회 유찰됐고, 현황조사에는 본건과 호수가 다른 미상 점유기록도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “확약으로 주된 권리위험은 크게 줄었지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 확인할 기록도 남아 있다.”입니다.
