서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1006호, 전용 14.0675㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 나타납니다. 소유자 이행보는 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 237,000,000원입니다. 그런데 임차권자 이태권의 보증금 역시 237,000,000원입니다. 이 임차인은 2021.07.22 전입·점유 및 확정일자를 갖추었고, 2023.06.02 주택임차권등기를 마쳤습니다.

문제는 임차인의 대항력 발생에 필요한 전입·점유가 2023.12.28 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 따라서 확약을 고려하지 않으면 매각으로 소멸하는 경매개시결정과 달리, 선순위 임차권 보증금의 미배당분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 일반적인 선순위 임차권 경매와 결정적으로 다른 사정이 있습니다. 2026.08.07 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

권리의 기준점은 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 이태권의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 그보다 빠른 2021.07.22이며, 임차권등기 역시 2023.06.02에 완료됐습니다. 확약서가 없었다면 선순위 대항력과 우선변제권이 함께 문제 되는 구조입니다.

한편 등기에는 2021년 민간임대주택 등록에 따른 부기등기도 나타납니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기록되어 있으므로 매각 이후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인별 권리판정 — 확약 범위를 구분해야 한다

등기상 확인된 본건 임차권자는 이태권 1명입니다. 신윤아는 현황조사에 508호로 기재되어 본건 1006호의 임차인인지 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인된 금액은 이태권의 237,000,000원뿐이며, 미상 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.

매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 나타납니다. 이는 주된 임차권에 대한 확약 내용을 함께 고려하여 읽어야 합니다. 등기상 선순위 임차권이 존재한다는 사실 자체가 없어지는 것은 아니므로, 입찰 전 확약서 원문, 권리승계관계, 임차권등기 말소 이행 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 2.02억, 추세는 하락

에스아이팰리스센트럴성내의 유사 면적 실거래는 전체 12건, 전체 평균 229,083,333원입니다. 그러나 대부분의 거래가 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 가장 최근 거래는 2025.08, 202,000,000원이고, 집계된 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 최근 표본은 1건에 불과하며, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -12.8%입니다.

확약을 반영해 주된 임차권의 인수액을 0원으로 본다면, 현재 최저가이자 실질취득금액인 168,800,000원은 최근 거래 202,000,000원보다 33,200,000원 낮은 수준입니다. 비율로는 83.6%에 해당하므로 가격 차이는 분명히 존재합니다. 다만 이 차이를 확정적인 수익이나 안전마진으로 단정해서는 안 됩니다. 최근 거래가 1건에 불과하고 마지막 거래 시점도 2025.08에 머물러 있어, 현재 매수 수요와 개별 호실의 실제 매도가격을 확인하기 어렵기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션을 따른 것으로 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 사건 전체 청구금액이며, 이를 본건 하나의 시가나 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 별개

이 물건은 확약 적용 여부에 따라 가격 구조가 완전히 달라집니다. 대항력을 그대로 인수한다면 낙찰가가 떨어져도 임차보증금 미배당분이 증가하므로 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 반면 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 확약이 유효하게 적용되면, 주된 임차권의 실질 인수액은 0원이므로 낙찰가 하락이 실질취득금액 하락으로 이어집니다.

확약 미적용 인수액은 각 회차의 추정 배당 부족분을 반영한 수치입니다. 집행비용 추정 차이 때문에 매각가와 인수액의 합계가 회차별로 조금씩 다르지만, 실질적으로 보증금 237,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 확약 반영 실질취득금액은 해당 임차권 인수액 0원과 기타 미확정 인수위험을 제외한 금액으로, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근의 다세대주택·공동주택·근린생활시설 혼재 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2021.04.23 사용승인. 승강기·개별난방·급배수·화재탐지설비 등이 갖춰진 건물로, 전용 14.0675㎡의 소형 주거공간입니다.
• 용도·규제. 다세대·도시형생활주택(원룸형)이며, 토지 관련 자료에는 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 지정사항이 나타납니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 해당 단지는 82세대 규모입니다. 유사 면적 거래 12건 중 최근 12개월 집계 거래는 1건이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다. 거래 표본 부족과 반복 유찰을 고려하면 처분 시점과 가격에 대한 불확실성이 큽니다.

감정요항표는 내부구조도를 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 기초해 작성했다고 밝히고 있습니다. 실제 내부 상태가 도면과 다를 수 있으므로, 원룸형 주택의 수리 상태·실제 임대 가능 상태·점유 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위·조건을 확인해야 합니다. 특히 등기상 이태권 임차권과 보증공사의 권리승계관계를 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 가능성. 현재 을구 1번 임차권등기는 등기상 존재합니다. 확약에 따른 말소 절차와 필요한 서류를 확인한 뒤 실질 인수 0원 판단을 확정해야 합니다.
• 신윤아의 호실 불일치. 현황조사에는 508호, 매각대상은 1006호입니다. 실제 점유호실을 확인하고 전입세대·보증금·확정일자·배당요구 여부를 조사해야 합니다. 이태권 임차권에 관한 확약으로 별도 인물의 권리까지 포괄 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 시세의 시점. 최신 실거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건으로 집계되어 있으며 가격 추세는 -12.8%입니다. 실제 재매각 가능가격을 과거 전체 평균 229,083,333원에 맞춰 판단하지 않아야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 5회 유찰된 물건으로, 단순한 가격 문제인지 임차권·점유·명도·수요 부족에 따른 문제인지 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구의 민간임대주택 부기등기에 따른 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기 말소와 실제 점유 해소는 별개입니다. 현장 점유 상태, 명도 일정, 미납 공용관리비 등의 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 배당·명세서 대조. 예상배당액 165,636,800원과 미배당액 71,363,200원은 추정 배당을 전제로 합니다. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·확약서 원본을 함께 확인하고 최종 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 위험을 지우지는 않는다”

이 사건의 핵심은 최저가 168,800,000원이 아닙니다. 실제로 매수인이 부담하게 되는 총액을 결정하는 선순위 임차권과 대항력 포기 확약의 효력입니다.

이태권의 보증금은 237,000,000원이고, 현재 회차의 룰상 미배당액은 71,363,200원입니다. 대항력이 유지되면 낙찰가에 이 금액을 더해야 하므로, 실제 취득 부담은 약 240,163,200원이 됩니다. 이는 최근 실거래 202,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 주된 보증금 인수액은 실질 0원입니다. 이때 실질취득금액은 최저가인 168,800,000원으로 평가되고, 최근 거래 대비 83.6%라는 가격 차이가 나타납니다.

그럼에도 신윤아의 점유관계가 미확정이고, 5회 유찰, 단지 평균 4.7회 유찰, 최신 실거래 1건에 불과한 낮은 거래 표본과 -12.8% 하락 추세가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 인수액 0원이라는 숫자 하나만으로 안전하거나 우량하다고 판단할 유형이 아닙니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약 적용 대상과 말소 가능성, 신윤아의 실제 점유호실 및 권리관계, 현재 시세와 환금성을 확인해야 합니다. 특히 주된 임차권의 인수 해소가 별도 미확정 임차인의 위험까지 해소하는 것은 아닙니다. 선순위 임차권 문제가 제대로 정리되는 경우에만 현재 가격의 의미가 살아납니다. 권리·점유 확인 전 무조건적인 응찰은 보류하는 것이 타당합니다.