서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1002호, 전용 14.04㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 이행보가 2021년 매매를 통해 취득한 집합건물로, 2023년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건의 핵심은 경매개시결정보다 먼저 등기된 차민지의 주택임차권입니다. 보증금 229,000,000원이 최저매각가 168,000,000원을 웃돌기 때문에 확약이 없다면 단순한 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없는 구조입니다.

권리분석 결과를 바꾸는 사실은 2026.08.07.자 확약서입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차권의 인수 부담을 실질적으로 제거할 수 있으나, 확약서의 적용 범위와 실제 임차권 말소 이행은 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.12.28 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.18 접수된 차민지의 임차권등기는 선순위입니다. 전입신고와 확정일자도 2021.08.11로 기록돼 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 및 점유관계 — 호수 불일치 확인 필요

차민지는 등기부에 임차권자로 기재된 1002호 관련 임차인입니다. 전입신고일과 확정일자, 배당요구 사실이 확인돼 선순위 임차권으로 분석됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 반영되므로 해당 임차권에 따른 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다.

별도로 현황조사에 나타난 신윤아는 508호로 기재돼 있습니다. 경매 대상은 1002호이므로 동일 목적물의 점유자인지 확인되지 않았습니다. 전입일과 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시하며, 1002호에 대한 인수채무가 존재한다고 단정할 수 없습니다. 반대로 호수 기재 오류나 별도 점유관계가 확인된다면 차민지에 대한 확약만으로 그 권리가 해소되는 것도 아닙니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다

에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡ 안팎의 실거래는 전체 12건 평균 229,083,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가장 최근 확인되는 거래는 2025.08의 202,000,000원이며, 최근 12개월 집계 평균도 202,000,000원으로 제시돼 있습니다.

확약을 반영한 실질취득액 168,000,000원은 최근 집계 평균 및 최신 거래가인 202,000,000원의 83.2%입니다. 단순 금액 차이는 34,000,000원으로, 최근 거래가보다 낮은 가격인 것은 맞습니다.

그러나 가격 메리트를 전체 12건 평균 229,083,333원과의 차이만으로 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -12.8% 하락으로 나타납니다. 특히 최근 12개월 집계가 1건에 불과하고, 표시된 최신 거래월도 2025.08이므로 집계 기준 시점과 이후 거래 여부를 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정 · 확약 반영 전 산정)

예상배당표는 제시된 산정 결과로, 집행비용과 임차인 우선변제액이 매각대금 전액을 차지합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 사건 전체 청구액 기준이며, 배당표상 배당액은 0원입니다. 동일 보증금에 관한 별도의 중복 배당이나 중복 인수액을 추가하지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 실질취득과 인수 구조

이 물건은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 큰 유형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하므로 총 취득 부담은 보증금 규모 부근에 머무릅니다. 반면 확약이 유효하게 적용된다면 차민지 보증금의 인수액이 0원이므로 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다.

확약 전 인수 추정액은 제시된 회차별 배당 시나리오 값입니다. 확약 후 실질취득액은 해당 임차권 인수가 실질 0원이고 다른 인수채무가 없다는 전제에서 최저매각가만 표시한 것으로, 취득세·명도비용 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 신윤아 관련 점유관계가 별도의 인수채무로 확인되면 이 계산은 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 강동구청역과 노선버스정류장이 소재해 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2021.04.23 사용승인 건물입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 표시돼 있습니다. 교육환경보호구역·과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 내부구조는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 토대로 작성돼 실제 내부상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 82세대 규모의 소형 주거상품이며 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮고 경매 평균 유찰 횟수도 4.7회로 나타나므로 매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.08.07 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 차민지의 임차권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다. 우선변제권 행사와 임차권등기 말소 조건도 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 현황조사상 신윤아의 점유 호수 508호와 매각 대상 1002호가 일치하지 않습니다. 조사 기재의 정확성, 실제 점유 여부, 전입신고 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 차민지의 전입일·확정일자·임차권등기 내용과 매각물건명세서의 확약 기재를 대조하고 인수 여부를 최종 검토해야 합니다.
• 시세의 최신성 확인. 최신 표시 거래가 2025.08이고 최근 집계 표본도 1건입니다. 2026.10.26 입찰 전 추가 실거래와 인근 유사 면적 거래를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.11 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 검토. 감정가 대비 낮아진 최저가 외에도 선순위 임차권, 임차권등기, 실거래 하락, 소형 주거상품의 환금성 등이 입찰 수요에 미치는 영향을 살펴야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 명도비용, 공용부분 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 중요하지만, 가격 안전성까지 보장하지 않는다”

이 사건은 처음 보면 보증금 229,000,000원이 낙찰가 168,000,000원을 초과하는 선순위 임차권 인수형 경매입니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 차민지 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 확약은 이 물건의 취득 부담 구조를 바꾸는 중요한 사실입니다.

확약을 반영한 실질취득액 168,000,000원은 최신 거래가 202,000,000원의 83.2%로 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세는 -12.8% 하락이고, 이미 5회 유찰된 데다 소형 주거상품의 환금성도 신중히 보아야 합니다. 현황조사상 508호 점유자 기재 역시 매각 대상 1002호와의 관련성을 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 차민지 임차권의 주된 인수위험은 확약으로 해소됐으나, 다른 점유관계에 대한 확인이 필요하고 하락장과 다회 유찰이 겹쳐 있습니다. 확약 원본 확인과 점유관계 해소가 우선이며, 그 이후에야 현재 가격의 실질적인 할인 가치를 평가할 수 있습니다.