서울동부지방법원 2023타경61278. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1002호로, 사건 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 14.04㎡이고 2021.04.23 사용승인된 건물입니다. 소유자 이행보는 2021.05.13 매매를 원인으로 2021.08.11 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 229,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권입니다. 차민지는 2021.08.11 전입·확정일자를 갖추고 2023.05.18 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 229,000,000원으로 현재 최저가 210,000,000원보다 큽니다. 원칙만 적용하면 매각대금에서 집행비용 3,740,000원을 뺀 206,260,000원을 배당받고 22,740,000원이 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 2026.08.07 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 10층1002호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13 매매 · 등기부 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
| 단지규모 | 82세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 차민지의 주택임차권은 2023.05.18 등기됐고, 임대차계약일 2021.08.10, 주민등록일 2021.08.11, 점유개시일 2021.08.28, 확정일자 2021.08.11입니다. 데이터상 말소기준은 2023.12.28 강제경매개시결정이며, 차민지 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 인수권리입니다. 다만 2026.08.07 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차민지 | 10층 1002호 14.04㎡ 전부 | 229,000,000원 | 있음 전입 2021.08.11 | 있음 확정 2021.08.11 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 미배당 22,740,000원 |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 본건 1002호와 호수 상이 · 확인 필요 |
* 차민지 임차권은 원칙상 선순위 인수 구조이나, 2026.08.07 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 차민지 임차권에 대한 판단이며 다른 별도 점유관계에는 자동으로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 거래’가 중요하다
에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡대 거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년 2.23억~2.39억대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가장 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 202,000,000원입니다. 최근 가격은 그 이전 거래군보다 12.8% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
현재 최저가 210,000,000원은 전체 평균 229,083,333원보다 낮아 보이지만, 가격 판단에 더 중요한 최신 거래·최근 12개월 평균 202,000,000원과 비교하면 104.0%입니다. 즉 확약을 반영해 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득 210,000,000원은 최근 확인 시세보다 8,000,000원 높습니다. 최근 추세가 -12.8%인 상황에서 전체 평균만 근거로 ‘저렴하다’고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 차민지 보증금 | 229,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 차민지 보증금 중 22,740,000원이 미배당입니다. 다만 2026.08.07 확약에 따라 이 미배당액을 이유로 한 대항력 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘지만, 확약 반영 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 210,000,000원 | 22,740,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 80% | 168,000,000원 | 64,152,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 64% | 134,400,000원 | 97,281,600원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 차민지의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 동의 확약이 있어 차민지 임차권에 한해서는 그 인수구조를 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 210,000,000원이며, 가격 판단 역시 이 금액을 최신 거래 202,000,000원과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 8호선 강동구청역 동측 인근. 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용 14.04㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물, 사용승인일 2021.04.23. 승강기·개별난방·급배수·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 세장형 주상용 건부지이며 북동측 약 23m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 82세대, 전용 14.04㎡ 소형 원룸형 상품입니다. 최근 확인 거래가 1건뿐이고 최근 가격이 과거 거래군보다 12.8% 낮아 가격 추세 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원본으로 재확인하세요.
- 신윤아 508호 기재 확인. 현황조사상 본건 1002호와 다른 호수로 기재돼 있습니다. 본건과 무관한 다른 물건 기재인지 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 최신 거래·최근12개월 평균 202,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래군보다 12.8% 낮습니다. 현재 210,000,000원은 최근 시세의 104.0%여서 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 다회 유찰 이유 점검. 본건은 4회 유찰, 단지 평균도 4.2회입니다. 권리 외에도 소형 원룸형 상품의 수요·환금성과 응찰가 수준을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 물건은 얼핏 보면 선순위 임차보증금 229,000,000원이 최저가 210,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표만 놓고 보면 현재 회차에서 22,740,000원이 미배당되고, 추가 유찰 시 그 금액은 64,152,000원·97,281,600원으로 늘어납니다. 그러나 2026.08.07 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 차민지 임차권에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 210,000,000원은 최신 실거래 202,000,000원보다 높고, 최근 가격은 과거 거래군보다 12.8% 하락했습니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실도 가격 가점의 근거가 되지 않습니다. 여기에 현황조사상 본건과 다른 508호 신윤아 기재가 남아 있어 원본 확인도 필요합니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 확인사항도 남아 있는 D등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 보수적입니다.
