서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 12층 1204호로, 전용면적 14.0075㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2021년 사용승인된 건물이며, 소유자 이행보는 2021.06.18. 거래가 239,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 선순위 임차권이 등기되고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 물건의 권리분석에서 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김주희의 전입신고일은 2022.05.20., 확정일자는 2022.04.29.로, 2023.12.28. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차권등기도 2023.05.26. 마쳐져 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한 부분을 매수인이 부담할 위험이 있습니다.
그러나 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 김주희 임차권에 적용되는 것이 확인된다면, 계산상 발생하는 미배당 보증금을 실제 매수인 인수금으로 더하면 안 됩니다. 다만 별도로 조사된 점유자에게까지 확약의 효력이 자동으로 미치는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 제12층 제1204호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 14.0075㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 건물규모 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 · 사용승인 2021.04.23. |
| 소유자 | 이행보 · 2021.06.18. 소유권이전 · 거래가 239,000,000원 |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 · 감정가의 80% · 5회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 3,852,900,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 · 2023.12.28. 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 김주희 · 보증금 249,900,000원 |
| 확약서 | 2026.08.07. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
매각물건명세서에서도 매각으로 소멸하지 않는 권리: 해당사항 없음으로 표시되어 있으며, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 확약에 따른 인수위험 해소 판단을 뒷받침합니다. 다만 등기부에는 말소기준보다 앞선 임차권이 등재되어 있으므로 명세서 문구만 보고 선순위 임차권 자체를 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 점유관계 구분
| 임차인 | 점유·호실 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1204호 전부 · 14.0075㎡ | 249,900,000원 | 있음 | 있음 · 배당요구 | 확약 적용 시 실질 0원 확약 전 계산상 85,052,000원 |
| 신윤아 | 현황조사상 508호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건과의 관계 확인 필요 확약 적용대상 아님 |
임차인 조사상 2명이 기재되어 있습니다. 김주희는 1204호 임차권자이고, 신윤아는 508호로 표시되어 본건 1204호의 점유자라고 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 김주희 계약일 | 2022.04.29. |
|---|---|
| 김주희 확정일자 | 2022.04.29. |
| 전입·점유 개시 | 2022.05.20. |
| 임차권등기 | 2023.05.26. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.05.26. |
| 보증금 | 249,900,000원 |
| 선순위 판단 | 강제경매개시결정 2023.12.28.보다 앞선 임차권 |
| 확약 전 미배당 | 85,052,000원 · 현재 회차 추정 |
| 확약 적용 후 | 김주희 임차권 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 가격보다 하락 추세를 먼저 본다
에스아이팰리스센트럴성내 동일 면적대 실거래는 12건 평균 229,083,333원입니다. 그러나 대부분은 2021~2022년 거래로, 현재 가격을 평가할 때 전체 평균을 그대로 사용하면 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다.
집계된 최근 12개월 기준 거래는 1건, 2025.08. 202,000,000원이며, 최신 거래가격도 202,000,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 이 가격의 83.2%입니다. 다만 최근과 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -12.8%로 하락하고 있습니다. 2025.08. 거래가 마지막 확인 거래이므로 2026.10.26. 입찰에 앞서 이후 거래 여부를 반드시 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 1건 | 202,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 김주희 임차보증금 · 우선변제 | 249,900,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 3,152,000원을 우선 공제하고 임차보증금에 164,848,000원을 배당하는 계산입니다. 김주희 보증금의 계산상 부족분은 85,052,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 사건 전체 청구금액으로, 별도 임차보증금이나 매수인의 인수액으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 있느냐가 핵심
이 물건은 이미 5회 유찰된 상태입니다. 향후 추가 유찰을 가정한 가격별 계산에서 선순위 임차권의 미배당액은 계속 증가합니다. 하지만 확약이 유효하면 김주희 임차권의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다.
| 구분 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 168,000,000원 | 85,052,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 134,400,000원 | 118,181,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 107,520,000원 | 144,685,280원 | 0원 |
추가 유찰 가격과 미배당액은 회차별 추정 시나리오입니다. 실제 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 확약 적용 시 0원은 김주희 임차권에 한정되며, 별도 권리·점유관계가 확인되면 추가 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로 사용승인일은 2021.04.23.입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 개별난방설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 건물 부지는 도로와 접해 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.25. 민간임대주택 등록에 관한 등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련한 내용이므로 매각 이후 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 82세대 규모의 원룸형 도시형생활주택입니다. 실거래 표본은 과거 거래에 집중되어 있고 최신 거래가격은 전체 평균보다 낮습니다. 가격 하락 추세와 5회 유찰 이력을 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 적용대상. 2026.08.07. 주택도시보증공사 제출 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 김주희 임차권에 대한 권리승계 관계를 확인하세요. 가장 중요한 권리분석 항목입니다.
- 선순위 임차권의 처리. 김주희의 보증금은 249,900,000원이고 현재 회차 계산상 부족분은 85,052,000원입니다. 확약이 유효하면 실질 인수 0원이지만, 말소 실행 조건과 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 508호와 1204호의 관계. 신윤아는 현황조사상 508호로 표시되어 있습니다. 본건 1204호의 점유자와 동일한 관계인지 확인하고, 보증금·전입신고일이 미상인 상태에서 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 실점유 상태는 다를 수 있습니다. 현장 방문, 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 인도 가능성과 명도 부담을 확인하세요.
- 시세 기준. 과거 12건 평균 229,083,333원보다는 최신 거래 202,000,000원과 최근 가격 추세 -12.8%를 우선 고려하세요. 최신 확인 거래가 2025.08.이므로 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 등기된 민간임대주택 등록과 매각 후 법적 의무의 처리 여부를 관계기관 및 전문가를 통해 확인하세요.
- 유찰·자금 계획. 현재 5회 유찰 상태이며 최저가는 168,000,000원입니다. 추가 유찰 여부, 입찰보증금, 취득세, 명도비용 및 금융조달 가능성을 따로 확인하세요.
- 체납 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납과 실제 인수 가능 비용을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “확약은 기회지만, 검증 없는 할인은 위험하다”
이 물건의 첫인상은 감정가 210,000,000원에서 최저가 168,000,000원으로 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 249,900,000원이라는 점을 확인하면 단순한 저가 경매가 아님을 알 수 있습니다.
결정적인 변수는 주택도시보증공사의 2026.08.07. 확약서입니다. 해당 확약이 김주희 임차권에 유효하게 적용된다면 계산상 미배당액 85,052,000원은 매수인이 인수할 금액이 아니며, 실질취득의 출발점은 최저가 168,000,000원이 됩니다. 반면 확약의 적용이 인정되지 않으면 취득 부담은 선순위 보증금 수준으로 높아져 가격 메리트 판단이 완전히 달라집니다.
최근 확인 거래는 202,000,000원이지만 거래 표본이 적고 가격 추세는 -12.8%로 하락 중입니다. 또한 본건은 이미 5회 유찰되었고 신윤아의 508호 점유 기재는 1204호와의 관계가 명확하지 않습니다.
따라서 결론은 “확약에 따른 주된 인수위험은 해소될 수 있으나, 아직 무조건적인 안전형·저가형 경매로 보기는 어렵다”입니다. 확약 적용대상, 실제 점유, 민간임대주택등기 및 최신 시세를 확인한 뒤 가격을 결정하는 보수적인 접근이 필요합니다. 권리는 조건부 개선, 가격은 하락장 보정, 최종 입찰은 확인 후 판단입니다.
