서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 12층 1204호로, 전유면적은 14.0075㎡입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현 소유자 이행보는 2021.05.13. 매매를 원인으로 거래가액 239,000,000원에 취득했고, 2023.12.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 경매개시결정 자체가 아니라 그보다 앞서 형성된 김주희의 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.29., 전입·점유개시는 2022.05.20.이고 보증금은 249,900,000원입니다. 말소기준일인 2023.12.28.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 매각가 210,000,000원 가정 시 집행비용을 뺀 206,260,000원이 배당돼 43,640,000원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 12층1204호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 용도 / 전유면적 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 14.0075㎡ |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13. 매매 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2021.04.23 |
| 규모 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있었지만 확약으로 주된 인수 해소
등기부에는 2021.05.07. 공유자 권혁형·정경문의 소유권보존 및 수협은행 신탁이 있었고, 해당 신탁은 2021.05.24. 말소됐습니다. 이행보는 2021.06.18. 소유권을 이전받았습니다. 이후 김주희가 2022.05.20. 전입·점유하고, 2023.05.26. 임차보증금 249,900,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2023.12.28.이므로 김주희 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 2026.08.07. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 12층 1204호 14.0075㎡ 전부 | 249,900,000원 | 2022.05.20 / 2022.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 아님 |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 중복승계 아님 |
본건 1204호 임차권자로 명확하게 특정되는 사람은 김주희입니다. 신윤아는 현황조사상 508호로 표기돼 본건 호수와 일치하지 않습니다. 따라서 본건 임차인이라고 단정할 수 없지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 존재 자체를 무시하기보다는 입찰 전 현황조사 원문과 매각물건명세서를 대조하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 2.29억보다 최근 2.02억을 봐야 한다
같은 단지에서 면적이 매칭되는 거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 거래 대부분이 2021~2022년에 집중돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 한 건으로 202,000,000원이고, 최신 거래 역시 같은 202,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
표면적으로 최저가 210,000,000원은 전체 평균 229,083,333원의 91.7%입니다. 하지만 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이고, 현재 실질취득 210,000,000원은 이보다 높은 104.0%입니다. 최근 추세까지 -12.8%인 만큼 현재 가격에는 최근 시세 대비 할인 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금 | 249,900,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김주희 보증금 부족분은 43,640,000원입니다. 그러나 2026.08.07. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용·배당액은 현재 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 룰상 미배당은 커지지만 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 43,640,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 85,052,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 118,181,600원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김주희 보증금 미배당액이 커져 매수인 인수부담이 증가합니다. 그러나 제출된 확약을 그대로 반영하면 김주희 임차권의 실질 인수는 각 시나리오에서 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가 + 김주희 인수액 = 보증금”으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형에서 확약으로 예외가 생긴 사례입니다. 다만 확약 밖의 신윤아 508호 표기는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 8호선 강동구청역 동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2021.04.23.입니다.
- 도로. 북동측으로 약 23미터, 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조도는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 것으로 내부실사 시 차이가 있을 수 있다고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 환금성. 82세대 규모이며 전유면적 14㎡대 원룸형입니다. 최근 12개월 매매 표본이 1건이고 본건·단지 경매의 유찰 횟수도 많은 편이어서 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 김주희 임차권에 적용되는지, 조건이나 범위가 다른지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 508호 표기 확인. 현황조사의 신윤아·508호 기재가 본건 1204호와 무관한 표기인지 확인하세요. 전입일·보증금·확정일자 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 202,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 타당합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 -12.8% 낮습니다. 현재 실질취득 210,000,000원은 최근 시세의 104.0%이므로 현 회차에 가격 할인 가점을 주기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.25. 민간임대주택 등록 부기등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문으로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시점은 별도 문제이므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 개선은 됐지만, 현재 가격은 아직 싸지 않다”
이 사건의 가장 큰 변화는 선순위 김주희 임차권입니다. 보증금 249,900,000원, 전입 2022.05.20.로 원래라면 현재 매각가에서 43,640,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 구조였습니다. 하지만 2026.08.07. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 주된 인수 리스크는 실질 0원으로 해소됐습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 전체 평균 229,083,333원은 과거 2021~2022년 고가 거래가 섞인 수치이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원입니다. 실질취득 210,000,000원은 그보다 4.0% 높고, 최근 추세는 -12.8%입니다. 본건은 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 4.2회입니다. 14㎡대 원룸형의 환금성, 508호로 표기된 미상 점유자 확인 필요성까지 감안하면 권리 리스크는 개선됐지만 가격·환금성·점유 확인을 함께 보수적으로 보는 물건입니다.
