서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 205호는 전용 14.04㎡ 규모의 다세대주택입니다. 외형상 감정가 대비 거의 절반으로 떨어진 물건이어서 가격 경쟁력이 높아 보일 수 있습니다. 그러나 등기부에는 2023.06.01. 접수된 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 설정되었으며, 임차인은 2021년부터 주민등록과 확정일자를 갖추고 있습니다. 매각으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 부담한다는 내용이 매각물건명세서에도 명시되어 있습니다.
주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 3,852,900,000원입니다. 하지만 현재 예상배당에서는 선순위 임차권자의 보증금에도 매각대금이 부족하여 신청채권자에게 돌아갈 배당금이 없습니다. 낙찰자에게 중요한 문제는 신청채권자의 거액 청구 자체보다 앞선 임차권과 그 미배당 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 2층 205호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 · 사용승인 2021.04.23 |
| 소유자 | 이행보 (2021.08.02. 소유권 취득 · 거래가 225,000,000원) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,424,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저가의 20% |
| 입찰보증금 | 20,684,800원 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 민간임대주택 | 2021.05.25. 등록 · 등기부에 민간임대주택 부기 |
① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준으로 표시된 것은 2023.12.28. 강제경매개시결정입니다. 하지만 김경현의 임차권등기는 2023.06.01. 접수됐고, 주민등록일은 2021.08.02., 확정일자는 2021.07.12.입니다. 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 낙찰자에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수액의 출발점
개인 임차인으로 기재된 사람은 김경현·신윤아 2명입니다. 이 가운데 본건 205호에 관한 임차권이 확인되는 사람은 김경현입니다. 신윤아는 현황조사에 508호로 기재되어 있어 본건 205호의 점유자로 단정할 수 없습니다. 별도로 기재된 시보증은 신윤아 관련 보증기관 대위·승계 신고이며, 독립된 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김경현 건물 전부 · 주거 을구 1번 임차권등기 |
225,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.08.02 |
우선변제 有 확정 2021.07.12 배당요구 있음 |
잔액 인수 123,823,936원 예상 |
| 신윤아 현황조사상 508호 |
미상 | 가능·미상 전입일 미상 |
확인 필요 | 205호와 호수 불일치 본건 관련성 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
0원 별도 합산 안 함 |
원임차관계에 연동 | 배당요구 있음 | 중복신고 제외 신윤아 관련 대위·승계 |
| 김경현 계약일 | 2021.06.12 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.07.30 |
| 주민등록일 | 2021.08.02 |
| 확정일자 | 2021.07.12 |
| 임차권등기 | 2023.06.01 · 접수 제80277호 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 | 225,000,000원 |
| 예상배당 | 101,176,064원 |
| 미배당 / 인수 | 123,823,936원 |
여기서 중요한 사실은 임차보증금이 225,000,000원으로 현재 낙찰가보다 크다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지면 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금이 늘어납니다. 따라서 집행비용 등을 제외한 기본 취득 부담은 보증금 225,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 현재 배당 추정상 집행비용이 차감되므로 실제 합계 추정치는 227,247,936원입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래가 중요하다
에스아이팰리스센트럴성내는 2021.04.23. 사용승인된 82세대 건물입니다. 전용 14.04㎡ 전후 실거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원입니다. 그러나 거래 대부분은 2021~2022년의 과거 가격이며, 가장 최근 확인되는 거래는 2025.08, 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 (최신) | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
최근 기준 거래 표본은 1건으로, 금액은 202,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -12.8%로 하락 방향입니다. 최근 실거래가 2025년 8월이라는 점에서 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 2021~2022년의 높은 거래가격이 포함된 전체 평균 229,083,333원만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,247,936원 |
| 1. 김경현 임차보증금 | 225,000,000원 | 101,176,064원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | — | 123,823,936원 |
집행비용 추정액을 반영한 예상배당입니다. 김경현 임차보증금의 부족분은 매수인 인수로 계산했습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 3,852,900,000원은 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 51.2% |
103,424,000원 | 123,823,936원 | 227,247,936원 |
| 4회 유찰 감정가 40.96% |
82,739,200원 | 144,150,106원 | 226,889,306원 |
| 5회 유찰 감정가 약 32.77% |
66,191,360원 | 160,400,084원 | 226,591,444원 |
최저가는 103,424,000원에서 82,739,200원, 다시 66,191,360원으로 하락하지만, 예상 인수액은 반대로 123,823,936원에서 144,150,106원, 160,400,084원으로 증가합니다. 실질취득액이 소폭 달라지는 것은 회차별 집행비용 추정 차이 때문이며, 임차보증금 225,000,000원 부담이라는 본질은 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강동구 성내동, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 강동구청역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.04.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 용도. 다세대주택 중 도시형생활주택(원룸형) 이용 상태입니다. 전용 14.04㎡로 소형 주거상품에 해당하여 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 살펴야 합니다.
- 도로. 해당 건물군은 북동측 약 23m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가 자료는 7,914,000원/㎡입니다.
- 공부·상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부구조는 도면과 외부 관찰에 따른 것으로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 82세대 규모의 비교적 신축 건물이지만, 최근 확인되는 거래 표본이 적고 과거 대비 가격 하락 추세가 있어 매도 시점과 가격에 따른 위험이 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경현 임차권 인수. 매각물건명세서에 명시된 보증금 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요. 예상 인수액 123,823,936원을 입찰 예산에 포함해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 103,424,000원이 아니라 실질취득 추정액 227,247,936원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 신윤아의 호수 불일치. 현황조사에 508호로 기재되어 있으므로 본건 205호와의 관련성을 확인하세요. 전입·보증금이 미상이므로 대항력과 추가 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 보증기관 승계 중복 배제. 시보증은 신윤아 관련 대위·승계 신고입니다. 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않되, 실제 승계 범위와 원임차관계를 확인하세요.
- 재매각 입찰보증금. 일반적인 10%가 아니라 20%입니다. 현재 최저가 기준 20,684,800원을 준비해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택 부기가 있으므로 등록·말소 상태와 관련 의무를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 김경현의 실제 배당액과 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 재확인. 최신 확인 거래는 2025.08입니다. 2026.10.26. 입찰 전 2026년 거래 여부와 실제 매물 가격을 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 명도 상대방, 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·원본 대조. 공용부분 체납 관리비, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역을 최종 대조하세요.
맺으며 — “1.03억 낙찰”은 “1.03억 취득”이 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 103,424,000원이지만 선순위 임차보증금 미배당액을 더하면 예상 실질취득은 227,247,936원입니다. 최근 실거래 202,000,000원보다 높으며, 시장가격은 과거 대비 하락 추세를 보이고 있습니다.
한두 차례 더 유찰되어도 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득 부담은 225,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 재매각 보증금 20%라는 입찰 조건과 신윤아의 호수 불일치에 대한 확인까지 필요합니다. 최저가 할인율이 아니라 인수보증금을 포함한 총액으로 판단해야 하는 물건입니다. 결론은 가격 메리트 부족, 선순위 인수위험 중대, 입찰 보류입니다.
