한 줄 평. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 대항력 있는 김경현의 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 커 미배당액을 매수인이 인수합니다. 따라서 가격 판단 기준은 129,280,000원이 아니라 실질취득 약 225,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 202,000,000원인 하락 추세 시장에서는 가격 메리트가 없습니다.
129,280,000원
서울동부지방법원 2023타경61278. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 2층 205호 다세대 물건입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 129,280,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 202,000,000원의 64.0%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 대항력 임차권 인수형입니다. 김경현은 보증금 225,000,000원, 전입 2021.08.02, 확정일자 2021.07.12의 임차권자로서, 2023.06.01 임차권등기가 경료돼 있고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 예상배당으로 보증금 중 126,670,080원만 배당되며 부족분 98,329,920원은 매수인이 인수합니다.
핵심은 유찰될수록 싸지는 구조가 아니라는 점입니다. 현재 회차에서 인수액은 98,329,920원이지만, 3회 유찰 시 123,823,936원, 4회 유찰 시 144,150,106원으로 커집니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에, 집행비용을 별도로 보면 매수인의 실질취득 기준은 임차보증금 약 225,000,000원에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 2층205호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 14.04㎡ |
| 소유자 | 이행보 · 2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 129,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
이 사건의 선언된 말소기준은 2023.12.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김경현의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.06.01에 접수됐습니다. 등기부 분석도 이를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정하고 있으며, 매각물건명세서 역시 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.07.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 신윤아 | 508호 · 현황조사 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 · 보증기관 대위·승계 | 0원 | 2021.08.02 / 2021.07.12 | 승계 표기 | 승계 표기 | 신윤아 보증금 중복신고 |
보증기관 승계는 별도 임차보증금이 아닙니다. 시보증은 신윤아에 대한 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 자료상 실제 임차인은 김경현·신윤아 2명이고, 보증기관 승계가 1건 추가돼 있습니다. 신윤아는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 또한 현황조사상 점유 부분이 508호로 기재돼 있어 본건 205호와의 관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 64%가 아니라 실질취득 약 2.25억으로 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡의 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 과거 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 202,000,000원과 최신 거래 2025.08의 202,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 시세는 이전 거래군 대비 -12.8%로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
전체 거래 평균 229,083,333원만 보면 실질취득 약 225,000,000원이 비슷해 보일 수 있지만, 그 평균에는 2021~2022년의 223,000,000원~239,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최신 거래는 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%이므로, 과거 평균을 근거로 등급을 높이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,609,920원 |
| 1. 임차인 김경현 보증금 | 225,000,000원 | 126,670,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김경현 보증금 중 126,670,080원이 배당되고 98,329,920원이 미배당되어 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 가정 배당에서 0원입니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,280,000원 | 98,329,920원 | ≈225,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 103,424,000원 | 123,823,936원 | ≈225,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 82,739,200원 | 144,150,106원 | ≈225,000,000원 |
유찰 후 최저가는 103,424,000원, 82,739,200원까지 내려가지만 그만큼 김경현에게 배당되는 금액이 줄고 인수액은 123,823,936원, 144,150,106원으로 증가합니다. 이 사건에서는 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득 가격 메리트가 생기지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 8호선 강동구청역 동측 인근. 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 해당 건물군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층입니다. 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 유동성. 전용 14.04㎡ 실거래 표본은 12건이나 최근 12개월 거래는 1건이며, 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 최근 시세 추세는 -12.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경현 인수액 확인. 현재 가정상 98,329,920원 인수이며, 배당 결과에 따라 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 최저가 착시 금지. 129,280,000원만 시세와 비교하지 말고 실질취득 약 225,000,000원을 최근 시세 202,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신윤아 점유 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 현황조사에는 508호로 기재돼 있어 본건 205호와의 관계 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 시보증은 신윤아의 보증금 대위·승계 신고로 별도 임차보증금이 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.25 민간임대주택 등록에 따른 부기등기가 있으므로 매각 후 존속·말소 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.29억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가 129,280,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 202,000,000원의 64%까지 떨어진 다세대라 할인폭이 커 보이지만, 대항력 있는 김경현의 임차보증금 225,000,000원이 낙찰가를 웃돕니다. 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수하므로 실질취득 기준은 약 225,000,000원으로 고정됩니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 202,000,000원이고, 최근 시세 추세도 -12.8%입니다. 여기에 신윤아의 대항력 여부가 미상이고, 단지 경매 평균 유찰 4.1회, 재매각 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득이 내려가지 않는 물건”으로 봐야 합니다. 권리·가격을 함께 놓고 보면 현재 조건에서 적극적인 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
