서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 2층 204호입니다. 감정가는 202,000,000원이고 현재 최저매각가는 161,600,000원입니다. 표면상으로는 40,400,000원 낮아진 가격이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건은 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 2023년 5월 15일 접수된 주택임차권등기가 강제경매개시결정보다 앞서고, 보증금은 230,000,000원입니다. 매각대금으로 보증금이 모두 변제되지 않는다면 낙찰자에게 남는 금액이 문제될 수 있습니다.
더구나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 기재되어 있습니다. 보증기관의 인수위험을 낮추는 자료이지만, 명의가 다른 노상태의 등기된 임차권과 어떤 관계인지가 명확히 정리되지 않으면 모든 부담이 사라졌다고 볼 수 없습니다. 여기에 현황조사상 신윤아라는 별도 인명이 등장하지만 점유 호수가 508호로 기재되어 있어 본건 204호와의 관련성도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 2층 204호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 성내동 물건군은 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 면적 | 14.0075㎡ (등기된 임차권의 목적물 범위 및 시세 비교 대상 면적) |
| 소유자 | 이행보 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2021.05.28 등기 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 161,600,000원 (감정가의 80%) |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 3,852,900,000원 |
| 등기상 임차보증금 | 노상태 · 230,000,000원 |
| 예상 인수금액 | 71,462,400원 (확약 적용 범위 및 실제 배당 결과 확인 필요) |
| 실질취득 추정 | 233,062,400원 (입찰가 161,600,000원 가정) |
| 등기상 임대주택 | 2021.05.25 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
등기상 현재 분석의 기준점은 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 그러나 주택임차권등기는 이미 2023.05.15 접수됐고, 노상태의 전입 및 점유 개시일은 2021.05.28, 확정일자는 2021.05.13입니다. 임차인의 대항요건과 임차권등기가 경매개시보다 앞서는 구조이므로, 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 인명 2명, 승계 신고는 별개
임차 관련 기록에는 노상태, 신윤아 두 사람과 보증기관 승계 신고인 시보증이 등장합니다. 보증기관 승계 신고는 별도 임차인으로 더하지 않으므로 기록상 실제 임차 관련 인명은 2명입니다. 다만 신윤아의 조사 대상은 508호로 기재되어 있어 본건 204호의 확인된 임차인 2명이라고 볼 수는 없습니다.
| 성명 / 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노상태 등기된 임차권자 |
2층 204호 14.0075㎡ 전부 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 별도 확인 필요 |
| 신윤아 현황조사상 인명 |
508호로 기재 · 본건 204호와 불일치 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 신고 관련 인명 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
신윤아 관련 승계 | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 신고 있음 | 중복 신고 |
노상태는 임대차계약일과 확정일자가 2021.05.13, 전입신고 및 점유개시일이 2021.05.28입니다. 2023.05.15 임차권등기가 접수되어 있고 배당요구도 기록되어 있습니다. 그 보증금 230,000,000원은 배당분석과 인수위험 판단의 핵심이 됩니다.
신윤아는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 특히 조사상 508호와 본건 204호의 차이는 임차관계 및 점유 목적물을 특정하는 데 중요한 확인사항입니다.
시보증은 신윤아와 관련된 보증기관 대위·승계 신고입니다. 별도 보증금 230,000,000원이 하나 더 있는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 보증금 중복 합산을 피하면서도 원임차인의 권리와 보증기관이 승계한 권리의 범위를 구별해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 80%, 실질취득은 115.4%
동일 건물의 유사 면적 12건 실거래 평균은 229,083,333원입니다. 그러나 이 평균은 2021~2022년의 높은 거래가격이 상당 부분을 차지합니다. 최근 확인 거래는 2025.08, 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 202,000,000원(1건)입니다. 매각기일을 기준으로 최근 확인 거래 자체도 1년 이상 지난 자료라는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
전체 평균은 229,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래 및 최근 거래 평균인 202,000,000원을 우선합니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 12.8% 하락한 것으로 집계됩니다. 하락 추세에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 현재 최저매각가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 하락해도 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 실질취득 총액은 보증금 230,000,000원 부근에서 유지되며, 집행비용 추정액 등의 차이가 추가됩니다. 낙찰가 할인율과 실제 취득 할인율은 전혀 다른 개념입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,062,400원 |
| 1. 임차인 노상태 보증금 | 230,000,000원 | 158,537,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 3,062,400원을 차감한 매각대금이 노상태 임차보증금에 배당되는 추정표입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사에 대한 0원 배당은 자동으로 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지 않으며, 해당 기관의 확약이 적용되는 권리는 대항력 포기로 실질 인수 0원으로 구분합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질 할인은 아니다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 80% |
161,600,000원 | 71,462,400원 | 233,062,400원 |
| 6회 유찰 시 감정가 64% |
129,280,000원 | 103,329,920원 | 232,609,920원 |
| 7회 유찰 시 감정가 51.2% |
103,424,000원 | 128,823,936원 | 232,247,936원 |
각 회차의 인수액과 실질취득 합계는 해당 회차별 추정치를 사용했습니다. 집행비용 등으로 보증금 230,000,000원과 소폭 차이가 있으며, 회차별 비용 가정에 따라 합계도 달라집니다. 낙찰가보다 보증금이 큰 선순위 인수 구조에서는 총부담액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는다는 점이 핵심입니다.
현재 최저가 161,600,000원에서 7회 유찰 시 가격 103,424,000원까지 내려가더라도, 계산상 실질취득은 233,062,400원에서 232,247,936원으로 소폭만 줄어듭니다. 반면 인수 추정액은 71,462,400원에서 128,823,936원으로 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 성내동 평가대상 건물군은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물이며, 사용승인일은 2021.04.23입니다. 해당 건물군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 및 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 여러 보호·제한구역이 중첩됩니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부구조는 도면과 외부관찰을 토대로 작성돼 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 건물은 82세대로 집계되고, 비교 대상 면적은 약 14㎡로 작습니다. 최근 거래가격이 과거보다 12.8% 하락한 점과 거래 표본이 적은 점을 고려하면, 과거 평균 거래가격대로 매도할 수 있다고 가정하는 것은 위험합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 내용이 남아 있으므로 임대사업 관련 의무 및 경매 매각 후 처리사항을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 정확히 어떤 임차권과 보증금에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 노상태 임차권. 230,000,000원 보증금과 전입·확정일자, 임차권등기 및 배당요구를 대조하여 매수인 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 미상 임차인. 신윤아의 508호 기록이 본건 204호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 전입일·보증금이 미상인 이상 대항력 부존재를 단정해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복신고. 시보증은 신윤아 관련 대위·승계 신고이므로 원래 보증금과 별도로 더하지 않되, 실제 승계 범위와 원임차인의 잔존 권리를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 인수권리 해당사항 없음이라는 명시와 배당분석상 노상태의 잔여 보증금 추정이 다른 이유를 법원 원본 및 확약서로 확인해야 합니다.
- 입찰가보다 실질취득. 161,600,000원만 기준으로 판단하지 말고, 보수적으로는 인수 추정액 71,462,400원을 포함한 233,062,400원과 최근 거래가 202,000,000원을 비교해야 합니다.
- 시세 하락. 최근 거래는 2025.08이고 이전 거래군 대비 하락률은 12.8%입니다. 새 거래사례와 실제 매도 가능가격을 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 등기된 임차권과 실제 현장 점유가 일치하는지, 임차권등기 말소 및 인도 관련 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 여부 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
- 경매 진행 원본. 실제 유찰 회차와 최저가, 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 매각조건 변경을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도, 보증금은 남는다”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 202,000,000원에서 최저가 161,600,000원으로 낮아졌다는 사실입니다. 겉으로만 보면 최근 거래가의 80%에 취득할 수 있을 것처럼 보입니다.
하지만 노상태 임차보증금 230,000,000원의 미배당액을 인수하는 구조라면 실질취득 추정액은 233,062,400원입니다. 최근 거래가 202,000,000원을 넘어서는 가격이고, 거래 추세도 12.8% 하락한 상태입니다. 추가 유찰을 가정해도 보증금 부족분이 함께 늘어나 실질취득은 230,000,000원 부근에서 유지됩니다.
한편 주택도시보증공사의 확약으로 해당 보증기관 측 인수액은 실질 0원으로 평가할 수 있다는 점은 중요합니다. 그러나 이를 이유로 노상태의 별도 등기 임차권이나 신윤아의 미상 점유 문제까지 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 문구 역시 구체적인 확약 적용 범위와 함께 검증해야 합니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 확약과 원본 서류를 통해 노상태 임차권의 미배당 인수위험까지 해소된 것이 확인된다면 실질취득 계산을 새로 해야 합니다. 반대로 그 인수가 유지된다면 5회 유찰된 현재 가격에도 최근 시세 대비 가격 메리트가 없으며, 단순한 추가 유찰만으로는 투자 구조가 개선되지 않습니다.
