서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 2층 204호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고 전용면적은 14.0075㎡입니다. 현재 소유자는 이행보이며, 2021.05.13 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득해 2021.05.28 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2023.05.15 노상태 명의 주택임차권이 등기됐고, 2023.12.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “보증금 230,000,000원 대항력 임차인” 사건과 다르게, 경매 진행 중 제출된 2026.08.07 확약서입니다. 등기상 임차권은 말소기준인 2023.12.28 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있으나, 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 2층204호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.0075㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (4회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 민간임대주택 | 2021.05.25 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수권리와 확약의 효과
말소기준은 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 노상태의 주택임차권등기는 2023.05.15로 그보다 앞섭니다. 임대차계약일자는 2021.05.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.05.28, 확정일자는 2021.05.13이며 보증금은 230,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다는 전제라면 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
임차 관련 기재는 3건이지만, 시보증은 신윤아 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 신윤아·노상태 2명으로 봅니다.
| 이름 | 점유 / 목적물 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노상태 | 건물 제2층 제204호 14.0075㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.05.28 | 2021.05.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 반영 실질 0원 |
| 신윤아 | 508호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 시보증 | 신윤아 보증금 대위·승계 신고 | 0원 · 별도 합산 안 함 | 2021.05.28 | 2021.05.13 | 대항력 기재 우선변제 기재 보증기관 승계 |
③ 시세 비교 — 전체 평균 88.2%가 아니라 ‘최근 시세 100%’를 봐야 한다
동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원이고, 이를 기준으로만 보면 최저가 202,000,000원은 전체 평균의 88.2%입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년 223,000,000원~239,000,000원 수준의 과거 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다.
가격 판단에 더 중요한 최근 자료는 다릅니다. 가장 최신 거래는 2025.08 · 202,000,000원이고 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 202,000,000원입니다. 현재 최저매각가 역시 202,000,000원으로, 최근 시세의 100.0%입니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -12.8%입니다. 따라서 “전체 평균보다 11.8% 싸다”는 식의 평가는 현재 시장을 왜곡할 수 있고, 현재 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정 · 확약 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 노상태 보증금 | 230,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 노상태 보증금에서 31,628,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.08.07 확약서에서 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 31,628,000원 | 확약 대상 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 71,462,400원 | 확약 대상 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 103,329,920원 | 확약 대상 실질 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 8호선 강동구청역 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 739.8㎡, 공시지가 7,914,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 체질. 에스아이팰리스센트럴성내의 경매물건 평균 유찰횟수는 4.2회입니다. 본건도 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 확약서의 적용 대상이 본건 204호 임차권과 정확히 일치하는지 매각물건명세서 및 원문으로 대조해야 합니다.
- 노상태 임차권 말소 조건 확인. 배당 부족분 31,628,000원은 계산상 존재하지만, 확약에 따라 실제 인수가 0원이 되는지 집행기록과 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 신윤아 현황조사 건 확인. 508호 기재, 전입일 미상, 보증금 미상입니다. 본건 204호와의 관계와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 신윤아 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 202,000,000원을 가격 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -12.8%이므로, 현재 최저가 202,000,000원을 “할인 가격”으로 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 확인. 본건은 이미 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균도 4.2회입니다. 회차가 많다는 사실 자체를 가격 메리트로 오인하지 않아야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재, 가격과 미상임차인은 별개”
이 사건의 가장 큰 변화는 2026.08.07 확약서입니다. 원칙적 배당 계산만 보면 노상태 보증금 230,000,000원 중 31,628,000원이 부족해 매수인 인수로 잡히지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 확약 대상 인수는 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다.
하지만 그 결론을 전체 임차관계에 확대하면 안 됩니다. 현황조사의 신윤아 건은 전입일·보증금이 미상이고 508호로 기재돼 있어 본건과의 관계가 불명확합니다. 시보증은 신윤아 보증금의 보증기관 승계 중복신고이므로 별도 보증금이 아니지만, 신윤아 자체의 사실관계는 확인 과제로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 202,000,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 전체 평균 229,083,333원의 88.2%라는 숫자보다 최근 시세 100.0%와 -12.8% 하락 추세가 더 중요합니다. 이미 4회 유찰된 점까지 합치면, 확약으로 주된 권리 부담은 낮아졌지만 현재 가격에서 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵고, 확약 밖 임차인 확인이 끝나기 전까지는 보수적 접근이 맞는 사건입니다.
