서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 ‘에스아이팰리스센트럴성내’ 14층 1404호, 전용 14.04㎡의 다세대 주택이며 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2021.04.23 사용승인된 82세대 건물로, 소유자 이행보가 2021.10.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 237,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 그 뒤 제출된 확약입니다.
말소기준권리는 데이터상 2023.12.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이기빈은 그보다 앞선 2021.10.15 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있고 2023.05.24 임차보증금 237,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 원칙대로라면 현재 매각가 210,000,000원에서는 배당 후 남는 30,740,000원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 2026.08.07 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이기빈에 한해서는 인수가 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 14층1404호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 열람 기준 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
등기상 이기빈의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 237,000,000원, 전입·점유·확정일자 모두 2021.10.15이고, 2023.05.24 임차권등기까지 완료돼 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 현재 210,000,000원 매각 가정 시 집행비용 3,740,000원을 먼저 빼면 이기빈에게 206,260,000원이 배당되고 30,740,000원이 부족합니다. 확약이 없었다면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기빈 | 14층 1404호 14.04㎡ 전부 | 2021.10.15 / 2021.10.15 | 237,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| 신윤아 | 508호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 필요 |
※ 현재 매각가 210,000,000원 기준 이기빈의 룰상 미배당액은 30,740,000원입니다. 확약이 없었다면 매각가 210,000,000원 + 인수 30,740,000원 = 240,740,000원 수준의 실질취득 구조가 됩니다. 이번 확약은 이기빈에게만 적용되며, 현황조사상 별도로 표기된 신윤아의 전입일·보증금은 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 남습니다. 특히 신윤아의 점유 부분은 508호로 기재되어 대상 1404호와 호수가 일치하지 않으므로 실제 관련 여부를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 202,000,000원’을 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원입니다. 이 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 210,000,000원은 전체 평균의 91.7%여서 싸 보일 수 있습니다. 그러나 거래 대부분이 2021~2022년 가격이고, 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 202,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -12.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
가격 판단에서 우선할 숫자는 229,083,333원의 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 이 가격보다 8,000,000원 높고, 최근 시세의 104.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “4회 유찰돼 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이기빈 보증금 | 237,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이기빈에게 30,740,000원이 미배당됩니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 현재 회차 실질부담이 240,740,000원 수준이 되지만, 2026.08.07 확약으로 이기빈의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 결론은 신윤아에게 확대 적용되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 이기빈 룰상 미배당 | 확약 반영 이기빈 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 30,740,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 72,152,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 105,281,600원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 이기빈의 미배당·인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 가깝게 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 확약 때문에 그 구조가 이기빈에 한해서 해소됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상이 속한 기호군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 14.04㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 8호선 강동구청역 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로 사용승인일은 2021.04.23이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 23미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 접하며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전체 82세대의 전용 14.04㎡ 원룸형 상품이고 단지 경매 평균 유찰횟수가 4.2회입니다. 최근 실거래도 2025.08의 202,000,000원 1건이 최근 12개월 표본으로 잡혀 있어 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이기빈 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각기일까지 유효하고 대상 임차권과 정확히 연결되는지 원문을 대조하세요.
- 신윤아 실체 확인. 현황조사에는 신윤아가 508호로 표기돼 대상 1404호와 호수가 다릅니다. 전입일·보증금도 미상이므로 실제 대상 물건과 관련된 점유자인지 확인이 필요합니다.
- 현재 가격을 ‘4회 유찰 할인’으로 보지 말 것. 현재 최저가 210,000,000원은 데이터상 감정가 100%이고 최근 시세 202,000,000원의 104.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 대비 -12.8%입니다. 과거 전체 평균 229,083,333원만 보고 가격 메리트를 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.15 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 회차 조건 원본 대조. 현재 회차는 4회 유찰이면서 최저가가 210,000,000원, 감정가 100%로 표시돼 있습니다. 실제 매각조건과 회차별 최저매각가격을 매각기일 전에 원본으로 확인하세요.
- 관리비·점유·명도 확인. 소형 주거상품 특성상 실제 점유자와 체납 관리비 등 현장 상태를 확인하고 명도비용을 별도로 점검하세요.
맺으며 — 확약은 호재지만, 지금 가격까지 싸지는 않다
이 사건의 핵심은 두 줄입니다. 첫째, 이기빈은 본래 보증금 237,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라 현재 210,000,000원 매각 시 30,740,000원의 미배당 인수 문제가 생기는 구조지만, 2026.08.07 확약으로 그 인수는 실질 0원이 됐습니다. 둘째, 그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 202,000,000원인데 최저가는 210,000,000원, 즉 최근 시세의 104.0%입니다. 최근 추세도 -12.8% 하락이고 이미 4회 유찰됐습니다.
여기에 확약이 적용되지 않는 신윤아가 현황조사상 508호로 별도 표기돼 있고 전입·보증금이 미상이라, 권리분석을 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 인수는 해소됐지만, 가격 메리트는 없고 미상 점유 위험이 남는다”입니다. 이 물건은 최저가가 감정가보다 내려갔는지가 아니라, 확약 밖 점유 위험을 제거한 뒤 최근 202,000,000원 시세보다 충분히 낮게 살 수 있느냐가 승부처입니다.
