서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 14층 1404호입니다. 전용면적은 14.04㎡이며, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형에 해당하는 다세대주택입니다. 소유자 이행보가 2021.10.15. 거래가 237,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날짜에 임차인 이기빈의 전입신고·점유개시·확정일자가 기재되어 있습니다. 이기빈의 임차권등기는 2023.05.24. 접수됐습니다.
문제는 이 임차권등기가 2023.12.28. 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 확약이 없다면 보증금 중 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 2026.08.07. 제출된 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 이번 사건에 유효하게 적용되는지가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 14층 1404호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 · 사용승인 2021.04.23 · 82세대 |
| 소유자 | 이행보 (2021.10.15. 소유권이전 · 거래가 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (감정가의 80%) |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 유찰 / 2026.10.26. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 임차관계 | 실제 임차관계 기록 2명 · 이기빈(1404호), 신윤아(508호로 조사) |
| 민간임대주택 | 2021.10.15. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기상 말소기준은 2023.12.28. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 접수된 이기빈의 주택임차권등기는 일반적인 후순위 소멸권리와 다르게 취급해야 합니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.10.15.로 확인되고, 보증금 237,000,000원에 대한 우선변제권도 갖추고 있습니다.
다만 이 확약이 해결하는 것은 해당 보증금과 임차권등기입니다. 현황조사에 별도로 등장하는 신윤아에게까지 대항력 포기나 말소 동의가 적용된다고 볼 수는 없습니다. 신윤아의 조사상 호수는 508호로 경매 대상인 1404호와 다릅니다. 따라서 동일 물건의 점유자인지, 조사상 호수 차이인지부터 확인해야 합니다. 현재로서는 그 임차관계의 대항력 및 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수 0원과 미상 위험은 별개
임차관계 기록상 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 임차인 수나 보증금에 별도로 더하지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이기빈 1404호 14.04㎡ 전부 |
237,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
확약 반영 0원 원칙상 72,152,000원 |
|
신윤아 현황조사상 508호 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
확인 필요 확약 적용 대상 아님 |
| 이기빈 전입신고 | 2021.10.15. |
|---|---|
| 점유개시 / 확정일자 | 2021.10.15. / 2021.10.15. |
| 임차권등기 | 2023.05.24. (을구 1번) |
| 배당요구 | 있음 · 2023.05.24. |
| 확약서 제출일 | 2026.08.07. |
| 신윤아 전입 / 확정일자 | 미상 / 미상 |
| 신윤아 보증금 / 배당요구 | 미상 / 확인 필요 |
신윤아: 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 특히 조사된 호수가 508호이므로 경매 대상 1404호와의 관련성을 확인하는 것이 먼저입니다. 확약서 하나로 모든 점유 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내의 전용 14.04㎡ 중심 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 229,083,333원입니다. 하지만 대부분이 2021~2022년 거래로, 현재 가격을 판단할 때 그대로 적용하면 시세를 높게 평가할 수 있습니다.
가장 최근 확인된 거래는 2025.08.의 202,000,000원입니다. 최근 12개월 산출 평균도 202,000,000원이지만 표본은 1건뿐입니다. 과거 거래 구간과 비교한 가격 추세는 -12.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
실질취득 기준액 168,000,000원 ÷ 최근 거래 202,000,000원 = 83.2%
최근 거래보다 34,000,000원 낮은 수준입니다. 단, 이는 미확인 인수액과 부대비용을 제외한 비교입니다.
낙찰가 168,000,000원 + 보증금 인수 72,152,000원 = 240,152,000원
최근 거래 202,000,000원보다 38,152,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 이기빈 임차보증금 | 237,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 168,000,000원 |
집행비용은 3,152,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액 3,852,900,000원은 매수인의 직접 인수액이 아닙니다. 이기빈에 대한 예상배당과 확약에 따른 매수인 인수 여부는 별개의 판단입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 착시
이 물건은 5회 유찰 상태이며 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 168,000,000원입니다. 추가 유찰 시 최저가가 내려갈 수 있지만, 확약이 적용되지 않는 대항력 인수형이라면 낙찰가 인하만큼 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (80%) | 168,000,000원 | 72,152,000원 | 240,152,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 (64%) | 134,400,000원 | 105,281,600원 | 239,681,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 (51.2%) | 107,520,000원 | 131,785,280원 | 239,305,280원 | 0원 |
확약이 없다면 세 회차 모두 실질취득액이 239,305,280~240,152,000원 수준에 머뭅니다. 이는 보증금 237,000,000원에 추정 집행비용 차이가 반영되는 구조이기 때문입니다. 낙찰가가 하락해도 매수인 부담 총액은 보증금 부근에서 사실상 고정됩니다.
반면 확약이 유효하다면 이기빈 보증금 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 이 경우 최저가 하락이 취득 기준액 하락으로 연결될 수 있습니다. 다만 신윤아 등 확약 적용 밖의 권리와 점유관계까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.04.23.이며 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 15층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 전용 14.04㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 일반 아파트와는 면적·수요층·환금성 특성이 다르므로 대단지 아파트의 가격 판단을 그대로 적용할 수 없습니다.
- 도로·규제. 성내동 소재 건물은 북동측 약 23m, 남서측 약 8m 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 속합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부 관찰 등을 토대로 작성되어 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 82세대 규모이며 최근 가격 산출에 반영된 거래는 1건입니다. 2021~2022년 거래가격보다 최근 가격이 낮아지는 추세로, 향후 매각 시점의 수요와 매도가에 불확실성이 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 주택도시보증공사 확약서가 이기빈 임차권에 어떻게 적용되는지, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 유효한지, 집행기록과 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 508호 신윤아 확인. 현황조사상 신윤아는 508호로 표시되어 있습니다. 경매 대상 1404호와의 연관성, 실제 점유 여부, 전입신고·확정일자·보증금·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 등기와 임차권 말소 확인. 2023.05.24. 접수된 이기빈의 주택임차권등기가 매각 이후 적법하게 말소되는지와 말소 절차에 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.15. 등기된 민간임대주택 관련 등록상태와 매각 이후 적용되는 의무 또는 말소·정리 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 검토. 최근 거래 202,000,000원은 2025.08. 거래이며, 최근 평균 산출 표본도 1건입니다. 하락 추세 -12.8%와 원룸형 주택의 환금성을 반영해 입찰가를 별도로 산정해야 합니다.
- 점유·명도. 등기된 임차권의 권리관계와 실제 점유자는 다를 수 있습니다. 현장 점유상태, 퇴거 여부, 인도 절차와 예상 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 당해세 및 우선변제에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26. 기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각조건 변경, 추가 제출서류와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 해소된 보증금, 아직 끝나지 않은 권리 확인”
이 사건은 최저가가 낮다는 사실보다 237,000,000원 임차보증금의 인수 여부가 훨씬 중요한 물건입니다. 확약이 없었다면 최저가 168,000,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 72,152,000원을 인수해 실질취득액이 240,152,000원에 이릅니다. 최근 거래 202,000,000원보다 높은 금액이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
그러나 2026.08.07. 제출된 확약으로 해당 보증금의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확보된 점은 명확한 위험 완화 요인입니다. 확약이 유효하다면 해당 임차인에 대한 인수액은 0원이며, 최저가 168,000,000원은 최근 거래가격의 83.2%에 해당합니다.
그럼에도 신윤아의 임차관계 미상, 508호와 1404호의 불일치, 최근 거래 표본 1건, -12.8%의 하락 추세, 5회 유찰, 소형 원룸형 주택의 환금성은 별도로 평가해야 합니다. 특히 확약서가 해결하지 못하는 권리가 실제 대상 물건에 존재한다면 취득액 판단은 달라집니다.
결론은 조건부 검토입니다. 이기빈 보증금의 실질 인수 위험은 확약으로 해소되는 구조이지만, 나머지 점유·권리관계를 검증하기 전에는 안전한 물건이라고 단정하기 어렵습니다. 가격 역시 하락장과 거래 부족을 감안한 보수적 판단이 필요합니다. 확약 효력과 점유관계 확인이 입찰의 선결 조건입니다.
