서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1306호입니다. 등기된 전용면적은 14.0675㎡, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 소형 다세대주택입니다. 감정가는 211,000,000원이고 현재 최저매각가는 168,800,000원입니다. 소유자 이행보는 2021년 5월 13일 매매를 원인으로 2021년 7월 7일 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 239,000,000원입니다.

이 물건에서 중요한 것은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 고세재의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 있으며, 보증금도 239,000,000원으로 최저가를 웃돕니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 확약의 대상과 효력이 확인되면, 선순위 임차권이 있다는 사실만으로 73,363,200원을 추가 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기상 소유권은 2021년 공유자 권혁형·정경문에서 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 이행보에게 이전되었습니다. 수협은행 명의 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 중요한 것은 2023.05.22에 등기된 고세재의 주택임차권으로, 2023.12.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

고세재의 전입신고일과 점유개시일은 모두 2021.07.07, 확정일자는 2021.06.21입니다. 말소기준권리 이전의 대항력과 확정일자·배당요구에 따른 우선변제권이 확인되는 구조입니다. 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차인·점유 관련 실명은 고세재와 신윤아입니다. 이 사건 매각 대상인 1306호에 임차권이 확인되는 사람은 고세재 1명입니다. 신윤아의 조사 호수는 508호로, 매각 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 신윤아의 대항력을 단정하거나 보증금을 임의로 합산할 수 없으며, 조사 대상과 실제 점유 관계부터 구분해야 합니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 표시되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 신윤아는 조사 호수가 다르므로 1306호에 대한 권리 존재를 확인한 것으로 해석하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균 2.29억보다 최신 2.02억을 봐야 한다

에스아이팰리스센트럴성내의 비교 면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 229,083,333원입니다. 하지만 대부분이 2021~2022년 거래이고, 최신 확인 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 집계상 최근 12개월 평균 역시 202,000,000원이지만 표본은 단 1건입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 현재 시세의 기준으로 삼으면 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.

확약이 유효해 실질 인수가 0원이라면 실질취득 168,800,000원은 최신 거래 202,000,000원의 83.6%입니다. 금액 차이는 33,200,000원으로, 단일 실거래 대비 가격 여지는 존재합니다. 하지만 최신 거래 자체가 2025년 8월이고 최근 평균 표본이 1건에 불과해, 이를 충분히 검증된 현재 시세로 보기는 어렵습니다.

더 중요한 점은 최근 거래가격이 과거 거래 대비 12.8% 하락한 추세라는 사실입니다. 전체 평균 229,083,333원에 대한 최저가 비율 73.7%만 보고 할인 폭이 크다고 판단하면 과거 고가 거래에 영향을 받습니다. 실제 가격 판단은 최신 거래 202,000,000원과 추가적인 현재 매매 호가·거래 가능 가격을 확인하는 방식이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)

집행비용 3,163,200원을 우선 공제한 뒤 고세재 보증금에 165,636,800원이 배당되는 추정입니다. 고세재의 명목 미배당액은 73,363,200원이나, 제출된 확약이 해당 임차권에 유효하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전후를 구분해야 한다

선순위 임차권의 보증금은 239,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 만약 대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당이 줄어드는 대신 매수인의 인수액이 늘어납니다. 즉 명목상 취득 부담은 단순 최저가가 아니라 보증금에 가까운 금액과 배당 관련 비용으로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근으로, 다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 북동측 약 23m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택. 2021.05.25 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 전용 14.0675㎡의 소형 원룸형으로 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 실거래 표본이 과거에 집중되어 있고, 최근 가격이 -12.8% 하락한 점 및 경매물건 평균 4.7회 유찰 이력을 감안해 보수적으로 평가해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가상 내부구조도는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등을 참고해 작성됐으므로 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다. 내부 확인과 보수비 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.08.07 주택도시보증공사 확약의 정확한 대상 임차권, 대항력 포기 내용, 임차권등기 말소에 관한 동의 및 효력 범위를 확인하세요. 가장 중요한 확인 사항입니다.
• 배당과 인수 구분. 고세재 보증금 239,000,000원 중 추정 미배당 73,363,200원은 확약 미적용 시 명목 인수액입니다. 확약이 유효하면 실질 인수 0원이라는 전제를 반드시 확인해야 합니다.
• 별도 점유 확인. 신윤아의 현황조사 호수 508호와 매각 대상 1306호의 불일치를 확인하고, 1306호에 다른 점유자나 별도 임차관계가 있는지 현황조사 및 주민등록 관련 서류로 대조하세요.
• 경매 회차 검증. 5회 유찰 표기와 감정가 80%인 최저매각가, 2026.10.26 매각기일을 법원 기일내역 및 공고 원본과 대조하세요.
• 시세 재검증. 최신 실거래 202,000,000원은 2025.08 거래이며 최근 평균 표본은 1건입니다. 하락 추세 -12.8%를 반영하여 실제 매도 가능한 가격을 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록임대주택 관련 부기등기의 현재 효력과 매각 후 처리, 임대 관련 제한 사항을 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 퇴거는 별도 문제입니다. 점유 상태, 명도 가능성, 체납 공용관리비와 필요한 수선비를 확인하세요.
• 원본 권리 대조. 등기사항전부증명서 전체, 매각물건명세서, 배당요구·채권 관련 서류, 확약서 및 현황조사를 대조하여 선순위 권리와 매각 후 말소 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 1.688억보다 확약서의 효력이 먼저다”

이 사건의 첫 번째 변수는 239,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 현재 배당 추정에 따른 미배당액은 73,363,200원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우의 취득 부담은 완전히 다릅니다.

두 번째 변수는 시세와 환금성입니다. 확약이 유효할 경우 168,800,000원의 실질취득은 최신 실거래 202,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이는 단일 거래에 기초한 비교이고, 가격 추세는 12.8% 하락하고 있습니다. 이미 5회 유찰됐고 동일 건물의 경매 매각 실적도 약하므로, 단순히 감정가보다 20% 낮다는 이유로 충분한 가격 메리트가 입증됐다고 볼 수 없습니다.

마지막 변수는 확약 밖의 점유 위험과 서류 정합성입니다. 신윤아의 조사 호수는 508호로 매각 대상 1306호와 다르지만, 관련성을 확인하지 않은 상태에서 임차인 문제가 모두 끝났다고 단정할 수도 없습니다. 민간임대주택 부기등기와 유찰 회차 표시까지 확인할 필요가 있습니다.

종합 판단은 C등급. 확약으로 주된 보증금 인수 위험이 해소되는 장점과 최근 확인 거래 대비 낮은 실질취득액은 인정됩니다. 다만 하락 추세, 거래 표본 부족, 5회 유찰, 소형 원룸의 환금성, 별도 점유 조사 및 확약 효력 확인 필요성 때문에 보수적인 평가가 적절합니다. 이 물건은 낮은 최저가만으로 판단하는 경매가 아니라, 확약의 효력과 실제 회수 가능한 시세를 먼저 검증해야 하는 경매입니다.