서울동부지방법원 2023타경61278. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1306호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 14.0675㎡이고, 건물은 2021.04.23. 사용승인됐습니다. 소유자 이행보는 2021.07.07. 이 물건을 거래가 239,000,000원에 취득했습니다.
권리구조에서 가장 중요한 것은 2021.07.07. 전입·점유를 시작하고 2021.06.21. 확정일자를 받은 임차권자 고세재입니다. 임차보증금은 239,000,000원이고, 2023.05.22. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2023.12.28.이므로 원자료상 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 권리입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다. 2026.08.07. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 고세재 임차권에서 낙찰자가 부담할 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 13층1306호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.0675㎡ · 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 이행보 (2021.07.07. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (4회 유찰 · 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인·점유 조사
| 성명 | 점유 / 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고세재 | 13층 1306호 14.0675㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 확약 반영 0원* |
| 신윤아 | 508호 · 현황조사 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 1306호와 호수 상이 · 확인 필요 |
고세재는 전입일 2021.07.07., 확정일자 2021.06.21., 보증금 239,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 현황조사에 잡힌 신윤아는 508호로 표시돼 대상 물건인 1306호와 호수가 다릅니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 봐야 하며, 대상 물건과의 직접 관련 여부는 입찰 전 원본 현황조사와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다. 2026.08.07. 확약은 고세재 임차권에 관한 것이므로, 그 밖의 점유관계까지 포괄한다고 볼 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 4회 유찰됐지만 최근 거래보다 4.5% 높다
에스아이팰리스센트럴성내의 전용 14.04~14.07㎡ 거래 12건 중 전체 평균은 229,083,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 223,000,000원~239,000,000원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 최신 거래는 2025.08. 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
현재 최저가 211,000,000원은 전체 평균 229,083,333원만 보면 92.1%이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원과 비교하면 104.5%입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세보다 9,000,000원 높습니다. 최근 거래가 과거 거래군보다 12.8% 낮아진 하락 추세라는 점도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 고세재 보증금 | 239,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 고세재 보증금 미배당액은 31,754,000원입니다. 다만 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 8호선 강동구청역 동측 인근으로, 다세대주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2021.04.23.입니다.
- 도로. 북동측 약 23m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·공장설립제한지역·비행안전구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 82세대, 전용 14㎡대 소형 원룸형입니다. 거래 12건 중 최신 거래는 2025.08. 202,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -12.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체·적용 범위·매각물건명세서 반영 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 신윤아 점유관계 확인. 현황조사상 508호 기재와 대상 1306호 사이의 호수 불일치를 원본 조사서와 현장 확인으로 정리해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 229,083,333원보다 최신 거래 202,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 현재 211,000,000원은 최신 거래보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래군 대비 12.8% 낮습니다. 과거 230,000,000원대 거래만 보고 현재가를 저평가로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 4회 유찰됐지만 현재 최저가는 감정가와 동일한 211,000,000원입니다. 회차 수가 아니라 실제 최저가와 최근 거래가를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 2026.08.07. 확약입니다. 고세재의 보증금 239,000,000원은 현재 매각가보다 커 통상적인 구조라면 31,754,000원을 매수인이 떠안게 되지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 202,000,000원인데 현재 실질취득가는 211,000,000원, 즉 최근 시세의 104.5%입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -12.8%입니다. 4회 유찰됐다는 숫자만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 여기에 현황조사상 508호 점유자 신윤아의 호수 불일치도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 최근 시세 대비 가격과 점유 확인 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다.
* 고세재 임차권은 배당 계산상 31,754,000원의 미배당이 발생하지만, 2026.08.07. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
