82,739,000원
서울동부지방법원 2023타경61278. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 3층 303호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 단지는 82세대, 사용승인일은 2021.04.23입니다. 현재 등기상 소유자는 이행보이며 2021.06.25 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 230,000,000원입니다.
겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 최저가 82,739,000원입니다. 감정가 202,000,000원의 41%까지 내려와 있으니 할인폭만 보면 강하게 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수보증금까지 더한 실질취득액으로 봐야 합니다. 을구 1번 심성봉의 주택임차권은 2023.05.04 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2021.06.25, 확정일자는 2021.05.20입니다. 말소기준인 2023.12.28 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 3층303호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 15층 건물 내 3층 |
| 비교면적 | 14.0075㎡ |
| 소유자 | 이행보 · 2021.06.25 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 82,739,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.04에 심성봉의 주택임차권등기가 존재하고, 전입·점유일은 2021.06.25로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심성봉 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021-06-25 | 2021-05-20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 신윤아 | 508호 · 현황조사 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 · 신윤아 보증금 대위·승계 | 0원 | 2021-06-25 | 2021-05-20 | 대항력 신고 | 우선변제 신고 | 보증기관 승계 |
시보증은 실제 임차인이 아니라 신윤아 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 기록상 실제 임차인은 심성봉·신윤아 2명으로 구분해 보는 것이 맞습니다. 다만 신윤아는 현황조사에 508호로 기재돼 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이 사건 303호와의 관계 및 대항력 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.30억 구조
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문에 매수인의 총부담은 보증금 부근에서 유지됩니다. 현재 회차 역시 최저가 82,739,000원에 인수액 149,150,302원을 더하면 231,889,302원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 82,739,000원 | 149,150,302원 | 231,889,302원 |
| 5회 유찰 시 | 66,191,200원 | 165,400,242원 | 231,591,442원 |
| 6회 유찰 시 | 52,952,960원 | 178,400,193원 | 231,353,153원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 줄지만 심성봉 보증금 미배당 인수액이 증가합니다. 집행비용 차이 때문에 합계가 완전히 동일하지는 않지만, 경제적 실질은 약 230,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 82,739,000원이 아니라 실질취득액
에스아이팰리스센트럴성내의 비교 거래 12건 전체 평균은 229,083,333원이지만, 과거 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이고 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래군 대비 -12.8% 추세입니다. 따라서 과거 전체 평균 229,083,333원만을 근거로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다. 현재 실질 자금부담 231,889,302원은 최근 기준 202,000,000원을 웃돕니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,889,302원 |
| 1. 임차인 심성봉 보증금 | 230,000,000원 | 80,849,698원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
심성봉의 미배당 보증금 149,150,302원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액 3,852,900,000원은 현재 가정 배당에서 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 8호선 강동구청역 동측 인근. 주위는 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 8호선 강동구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물, 사용승인일 2021.04.23. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 7,914,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 용도. 감정상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 소형 면적 거래의 최근 표본은 2025.08 거래 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 인수액은 149,150,302원입니다. 낙찰가만 보고 총투자액을 계산하면 안 됩니다.
- 심성봉 임차권. 보증금 230,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
- 신윤아 확인. 현황조사에는 508호로 기록돼 있고 전입일·보증금이 미상입니다. 이 사건 303호와의 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 시보증 신고는 신윤아 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 기준. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%입니다. 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 이력. 2021.05.25 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “82,739,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 202,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가가 82,739,000원까지 내려왔지만, 심성봉의 대항력 있는 230,000,000원 보증금이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 미배당되는 149,150,302원을 인수하면 실질 자금부담은 231,889,302원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 총액은 약 230,000,000원 부근에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 202,000,000원이고 최근 거래 추세도 -12.8%입니다. 여기에 신윤아의 대항력 여부가 아직 미상이라는 추가 확인사항까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰된 저가 매물”이 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 시세 이상으로 고정되는 인수형 물건”으로 보는 것이 정확합니다.
