서울동부지방법원 2023타경61278. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 303호입니다. 전용면적은 약 14㎡이고, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)에 해당하는 다세대주택입니다. 소유자 이행보가 2021년 230,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사의 강제경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 최저매각가가 크게 내려가 숫자만 보면 매력적이지만, 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권이 낙찰자의 실제 부담을 결정합니다.
핵심은 심성봉의 230,000,000원 보증금입니다. 2021.06.25. 전입하고 2021.05.20. 확정일자를 받은 임차인으로, 2023.05.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조이므로, 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 3층 303호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 약 14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 · 사용승인 2021.04.23 |
| 단지 규모 | 82세대 |
| 소유자 | 이행보 (2021.06.25. 소유권이전 · 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,191,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 32.8%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 3,852,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 심성봉 · 보증금 230,000,000원 · 2023.05.04. 등기 |
| 매수인 인수(추정) | 165,400,438원 |
| 실질취득(추정) | 231,591,438원 (현재 최저가 낙찰 및 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 중요한 순서는 명확합니다. 임차인의 전입 및 확정일자 → 주택임차권등기 → 강제경매개시결정 순서입니다. 심성봉의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립·등기되어 있으며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미배당액까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
임차인 및 보증기관 신고 분석
보증기관의 대위·승계 신고를 제외한 실제 임차인 기록은 2명입니다. 다만 심성봉은 본건 303호 전체에 대한 임차권이 확인되는 반면, 신윤아의 조사상 호수는 508호로 나타납니다. 신윤아가 실제로 303호에 관한 권리를 갖는지는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 시보증은 신윤아 관련 대위·승계 신고이므로 독립된 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심성봉 건물 전부 · 임차권등기 |
230,000,000원 | 2021.06.25 2021.05.20 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 165,400,438원 추정 |
| 신윤아 현황조사상 508호 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 본건 관련성 확인 303호와 호수 불일치 |
| 시보증 보증기관 신고 |
별도 합산 없음 | 2021.06.25 2021.05.20 |
승계 신고 | 대위 신고 | 중복 제외 신윤아 보증금 관련 |
신윤아: 508호로 조사되어 303호에 관한 점유·보증금·대항력 여부는 확정할 수 없습니다. 호수 불일치를 원본으로 대조해야 합니다.
시보증: 신윤아 관련 보증금 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 숫자나 보증금 총액에 중복 산입하지 않습니다. 보증기관 신고의 권리 범위도 별도 확인이 필요합니다.
한편 갑구에는 2021.05.25. 민간임대주택 등록에 따른 부기등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이므로, 입찰 전 등록 상태와 매각 후 관련 의무를 확인할 필요가 있습니다. 법정지상권은 매각물건명세서상 해당 사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.3억과 최근 거래 2.02억
에스아이팰리스센트럴성내의 유사 면적 거래는 총 12건, 전체 평균 229,083,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가장 최근 확인 거래는 2025.08. 전용 14.04㎡, 7층, 202,000,000원입니다. 최근 거래 기준 평균으로 표시된 금액 역시 202,000,000원이며, 이전 거래군 대비 가격 추세는 -12.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
이 물건의 현재 최저매각가는 66,191,000원으로, 최근 거래 기준금액 202,000,000원의 약 32.8%에 불과합니다. 하지만 실제 취득가격을 계산하면 이야기가 완전히 바뀝니다.
| 실질취득 계산 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 66,191,000원 | 5회 유찰 가격 |
| 심성봉 보증금 인수 | 165,400,438원 | 미배당 보증금 |
| 실질취득 합계 | 231,591,438원 | 낙찰대금 + 인수 |
| 임차보증금 기준 | 230,000,000원 | 실질취득의 기준이 되는 금액 |
| 최신 거래가격 | 202,000,000원 | 2025.08. 확인 거래 |
| 실질취득과 최신 거래 차액 | +29,591,438원 | 실질취득이 약 14.6% 높음 |
보증금이 낙찰가격보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득은 보증금 230,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 현재 회차의 231,591,438원은 집행비용 추정에 따른 차이를 포함한 계산 결과입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,591,438원 |
| 1. 임차인 심성봉(우선변제) | 230,000,000원 | 64,599,562원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 3,852,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 심성봉 미배당 보증금(매수인 인수) | — | 165,400,438원 |
예상 배당은 집행비용 1,591,438원을 먼저 차감하고, 심성봉에게 64,599,562원이 배당되는 가정입니다. 매수인 인수액 165,400,438원은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 별도로 남는 임차보증금 채무입니다. 신청채권자의 미배당 청구액은 3,852,900,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 싸지지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 현상은 추가 유찰이 실질취득 부담을 크게 낮추지 못한다는 점입니다. 임차보증금 인수액이 낙찰가 감소분을 대부분 상쇄하기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰(현재) | 66,191,000원 | 165,400,438원 | 231,591,438원 |
| 6회 유찰 시 | 52,952,800원 | 178,400,350원 | 231,353,150원 |
| 7회 유찰 시 | 42,362,240원 | 188,800,280원 | 231,162,520원 |
회차별 실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 합계는 완전히 동일하지 않지만, 모두 임차보증금 230,000,000원 부근에서 유지됩니다. 실제 낙찰가, 배당순위 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 강동구청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.04.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 및 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·비행안전구역 등 제한 사항이 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가상 해당 성내동 건물군은 북동측 약 23m, 남서측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 공동주택이라는 이유만으로 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 환금성. 전용 약 14㎡의 소형 원룸형 주택으로, 매수층과 임대수요를 별도로 판단해야 합니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.7회이며, 본건도 이미 5회 유찰됐습니다.
- 건물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부구조도는 현황도면과 외부관찰 등을 토대로 작성되어 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확정. 을구 1번 심성봉 임차권등기와 매각물건명세서를 원본 대조하고, 배당 부족분이 매수인에게 인수되는 조건을 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 최저가 66,191,000원이 아니라 예상 실질취득 231,591,438원을 기준으로 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 보증금 인수액 재계산. 당해세·집행비용·최우선변제 및 최종 배당 결과에 따라 심성봉의 미배당액이 달라질 수 있으므로 예상배당표를 확정 금액처럼 취급하지 마세요.
- 보증기관 대위·승계 확인. 시보증은 신윤아 관련 신고로 별도 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 원 임차인과 보증기관의 권리 귀속·청구 범위 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 508호 기록 확인. 신윤아의 현황조사상 호수는 508호로 본건 303호와 다릅니다. 전입일·보증금도 확인되지 않으므로 본건에 대한 대항력이나 추가 인수를 확정하지 말고 호수와 권리 관계를 확인하세요.
- 임차권등기 및 명도. 배당 이후 임차권등기 말소 조건, 보증금 정산 및 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다고 해서 즉시 공실 인도를 보장하는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 민간임대주택 부기등기의 현황, 임대의무기간 및 경매 취득 후 적용되는 의무가 있는지 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025.08.이므로 매각기일 이전의 거래·호가·임대수요를 추가 확인해야 합니다. 과거 전체 평균 229,083,333원만으로 판단하지 마세요.
- 내부 상태 및 관리비. 내부 실사 자료와 건축물대장, 관리비 체납, 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “6,619만원에 낙찰받아도 6,619만원짜리 집이 아니다”
이 사건은 겉으로 보이는 경매 할인율과 실제 매수인 부담이 완전히 다른 대표적인 구조입니다. 감정가 202,000,000원의 주택을 66,191,000원에 입찰할 수 있지만, 심성봉의 선순위 임차보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 기준으로 매수인의 실질취득은 231,591,438원입니다.
최신 확인 거래가격은 202,000,000원이고, 가격 추세는 -12.8%입니다. 실질취득이 이미 최근 가격 기준보다 높으며, 추가 유찰이 진행되더라도 인수 보증금 증가로 총 부담은 대체로 230,000,000원 부근에서 유지됩니다. 게다가 소형 원룸형 주택으로서 환금성 검토가 필요하고, 508호로 기록된 임차인 신고의 대상호 불일치도 확인해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 현재 권리·배당 구조가 유지되는 한 최저가만 낮아지는 방식으로는 충분한 가격 경쟁력을 확보하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차보증금의 실질 인수 부담이 해소되거나, 배당 및 권리 관계에 중대한 변화가 확인되지 않는다면 낮은 최저매각가를 투자 기회로 해석해서는 안 됩니다. 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득으로 판단해야 하는 물건입니다.
