부동산임의경매

2024타경9046 · 울산지방법원 · 근린시설

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

36,750,000원 3,675만 감정가 75,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-22 D-10

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

367만원

최저가의 10% · 3,675,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 7,500만원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · MMI Ⅶ-0.160g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 근저당 이후 권리는 소멸되지만 대항력 미상 점유와 상가 환금성이 핵심 변수인 물건입니다.

가격 최저가 5,250만원은 감정가 7,500만원의 70%이나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 판단 제한
자금 입찰보증금 약 525만원 · 예상 인수액 0원(단 임차인 권리 확인 필요)
리스크 장진현 점유자의 전입·보증금 미상으로 대항력 가능성 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자 장진현의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 가능성은 남아 있습니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 근린시설 특성상 환금성과 실제 이용상태 확인이 우선입니다.

감정가 / 최저가

75,000,000원 / 52,500,000원

1회 유찰

실질취득

52,500,000원

인수액 0원 기준

권리 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

핵심지표

점유 확인

대항력 가능·미상

울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인의 7층 701호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사아름다운사람들이며, 2018년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 서울보증보험 가압류와 경매개시결정, 대신저축은행 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 핵심은 단순히 등기만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 매각물건명세서상 장진현 점유자가 존재하며 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 낙찰 전 점유관계와 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2024타경9046 (임의경매)
소재지	울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층701호 (일산동,센트럴나인)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용상태 확인 필요
소유자	주식회사아름다운사람들
감정가 / 최저가	75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사우리은행 / 827,208,370원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소는 되지만 점유 확인 필요

말소기준권리는 2018.12.27 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 서울보증보험 가압류, 우리은행 임의경매개시결정, 대신저축은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 장진현은 전입신고일과 보증금이 미상으로 대항력 가능·미상 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판단 보류

점유자	용도	보증금	대항력	우선변제	승계
장진현	주거	확인 필요	가능·미상	확인 필요	해당 없음

⚠️ 점유 리스크 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 낙찰 전 주민등록·임대차 관계 및 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,345,000원
을구 1번 근저당 · 우리은행	61,200,000원	51,155,000원
을구 4번 근저당 · 대신저축은행	10,000,000,000원	0원
갑구 3번 가압류 · 서울보증보험	738,235,850원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 회차 최저가 기준으로 집행비용과 우리은행 근저당 일부만 배당되고 후순위 채권은 미배당됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되나, 임차인 대항력 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (5,250만원)

회차별 매각가격

1회 유찰 후 최저가 5,250만원, 추가 유찰 시 가격은 더 낮아집니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수 위험은 낮은 구조입니다.

⛔ 주의 관점 근린시설은 주거 아파트보다 수요층이 제한적입니다. 점유자 확인과 실제 이용상태 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근으로 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 소재합니다.
용도. 일반상업지역이며 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 상업지역 입지이나 근린시설 특성상 동일 용도 수요와 공실 여부 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 장진현 점유자의 전입일·보증금·임대차 관계를 반드시 확인하세요.
가격 판단. 실거래 자료가 없어 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
배당 확인. 후순위 대규모 채권은 미배당되지만 매수인 승계와는 구분해야 합니다.
현장 확인. 폐문부재로 정확한 이용상태 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 하지만 점유와 환금성이 승부처”

울산 센트럴나인 701호는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 근린시설이라는 용도와 대항력 미상 점유자가 있어 낙찰 전 확인해야 할 요소가 남아 있습니다. 싸 보이는 최저가보다 실제 사용 가능성과 점유 정리가 먼저인 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 점유 확인과 상가 환금성이 변수 — 울산 센트럴나인 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 되지만 점유 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 판단 보류

③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 하지만 점유와 환금성이 승부처”

사건 개요

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	7,500만원
2	2026-08-25	유찰	5,250만원
3	2026-09-22	D-10 진행	3,675만원