울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 현황에서는 이 건물을 오피스텔로 평가했습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 정확한 이용상태와 주거 겸용 여부는 별도 확인이 필요한 상태입니다. 권리의 기준점은 2018.12.27. 우리은행 근저당권 61,200,000원입니다. 이후 설정된 대신저축은행 근저당과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론내리기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 실제 임차인 장진현 1명이 주거 용도로 신고돼 있고 2025.01.22. 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인지, 대항력이 성립하는지, 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는지 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층701호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 주거 겸용 사용여부 별도 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 사건 청구 | 주식회사 우리은행 / 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2018.12.27. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2019.10.24. 설정된 한국투자저축은행 근저당은 2021.09.16. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 대신저축은행 근저당과 2023.01.04. 서울보증보험 가압류, 2024.10.31. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기상 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
임차인 분석
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주거 사용으로 신고돼 있고 배당요구는 했지만, 대항력과 우선변제 여부를 결정하는 핵심 날짜와 금액이 미상입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장진현 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 2025.01.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·회차 분석 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 75,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,750,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 특히 오피스텔로 감정된 근린시설이고 정확한 이용상태도 현장 확인이 필요한 만큼, 실제 사용성과 임차관계 확인 없이 감정가 할인율만 보는 접근은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 10,763,747,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 10,774,573,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 10,782,152,485원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 61,200,000원 | 35,688,500원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 10,799,435,850원 중 채권자 예상배당은 35,688,500원, 미배당은 10,763,747,350원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 산정값은 0원이지만, 임차인의 전입일·보증금이 미상인 상태이므로 임차보증금 인수 여부는 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이나 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 이용상태와 주거 겸용 여부는 확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 장진현의 전입신고일을 확인해 말소기준일 2018.12.27.보다 앞서는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 액수가 확인되지 않아 미배당·인수 가능액을 계산할 수 없습니다. 보증금 확인이 입찰가 산정의 전제입니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 순위와 배당 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 실사용 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이며 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 주거 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 메리트를 전제하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 물건은 감정가 75,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 36,750,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 임차인 장진현입니다. 배당요구는 했지만 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이라, 대항력과 우선변제권, 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.
등기부상 말소기준 이후 권리들은 정리되는 구조지만, 임차인 권리는 등기권리와 별개입니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차인의 전입일과 보증금을 확인하고, 그 다음 실질취득가를 계산한 뒤, 마지막으로 주변 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 “36,750,000원에 살 수 있는 물건”이라고 단정하는 것은 이릅니다.
