울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 8층 801호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 현장조사에서는 해당 호를 포함한 대상 물건들이 오피스텔로 이용되는 것으로 기재됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재여서 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2018.12.31. 우리은행 근저당권 61,200,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 대신저축은행 근저당권, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국투자저축은행 근저당권 6,500,000,000원은 2021.09.16. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체만 보면 후순위 권리 승계 문제는 단순합니다. 문제는 등기 밖 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 8층801호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 정확한 주거 겸용 여부 별도 확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 801호 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 · 지분 100분의 99 및 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후의 대신저축은행 근저당권 10,000,000,000원, 서울보증보험 가압류 738,235,850원, 우리은행의 임의경매개시결정, 울산세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국투자저축은행의 6,500,000,000원 근저당은 2021.09.16. 해지로 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배수한 | 주거 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.12.26 | 해당 없음 |
배수한은 주거 용도로 신고돼 있고 2024.12.26. 배당요구를 했지만, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다. 전입시점이 2018.12.31. 말소기준보다 빠른지, 실제 보증금이 얼마인지가 확인돼야 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 36,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실만 보면 숫자는 크게 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 사건 용도는 근린시설입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 주거 겸용 사용 여부도 확인되지 않았으므로, 실제 이용상태와 임차관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 61,200,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 10,799,435,850원, 예상 배당액은 35,688,500원, 미배당액은 10,763,747,350원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 배수한의 보증금·대항력 여부가 확인되면 실제 배당과 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 남측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 788.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·광대세각이며 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이나 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 시설. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배수한 전입일 확인. 2018.12.31. 우리은행 근저당보다 앞선 전입인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재 0원 인수 계산만으로 안전하다고 결론내리면 안 됩니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2024.12.26. 접수됐지만 확정일자가 미상이라 우선변제권 판단이 끝나지 않았습니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔이나 주거 겸용 여부는 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 임차인 한 줄이 더 중요하다
등기부만 놓고 보면 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2018.12.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 대신저축은행 근저당·서울보증보험 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 등기부가 아니라 임차인 배수한의 미확인 정보입니다. 주거 사용, 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 우선변제, 최종 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 등기권리는 단순하지만 임차관계는 미완성. 이 사건은 전입일과 보증금 확인이 끝난 뒤에야 입찰 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.
