배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 36,750,000원
C매력지수48D-10유찰 2회
부동산임의경매
2024타경9046 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
36,750,000원
3,675만
감정가 75,000,000원
감정가의 49%▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-22D-10
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
367만원
최저가의 10% · 3,675,000원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
7,500만원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · MMI Ⅶ-0.160g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 인수 부담은 없지만 미상 임차인과 거액 채권 미배당 구조를 확인해야 하는 근린시설 경매입니다.
가격최저가 52,500,000원은 감정가 75,000,000원의 70%이며 1회 유찰 후 가격
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 점유자 대항력 판단 불가, 고액 채권 미배당, 근린시설 환금성 부담으로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 물건으로 점유자 배수한의 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이며, 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
75,000,000원 / 52,500,000원
1회 유찰 후
실질취득
52,500,000원
인수액 0원
핵심지표
미상 임차인
대항력 판단 불가
채권 규모
10,799,435,850원
미배당 약 107억
울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 8층 801호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사아름다운사람들이며, 2018년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 점유자와 환금성입니다. 배수한 점유자가 주거 용도로 사용 중으로 확인되었으나 전입신고일·확정일자·보증금 정보가 없어 대항력은 확정할 수 없습니다. 또한 근린시설 특성상 아파트처럼 즉시 환금되는 구조가 아니므로 현장 확인이 중요합니다.
⚠️ 임차관계 확인 필요 전입신고일 미상·보증금 미상으로 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용과 현장 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,345,000원
우리은행 근저당
61,200,000원
51,155,000원
대신저축은행 근저당
10,000,000,000원
0원
서울보증보험 가압류
738,235,850원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분 (52,500,000원)
회차별 매각가격
1회 유찰 후 52,500,000원 진행. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 환금성과 점유 확인이 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 배당 부족 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 대항력 가능성이 있는 점유자가 있으나 보증금·전입일이 확인되지 않았습니다. 또한 근린시설은 수요층이 제한될 수 있어 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근으로 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 소재합니다.
용도. 일반상업지역이며 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있어 임대·매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 배수한 점유자의 전입·확정일자·보증금 여부를 확인하세요.
권리 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸하지만 현황과 명세서 원본 대조가 필요합니다.
가격 판단. 52,500,000원은 감정가 대비 70% 수준이나 근린시설 특성상 환금성을 함께 평가해야 합니다.
현장 확인. 폐문부재 등으로 이용상태 확인이 제한된 부분은 직접 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 남는다”
울산 센트럴나인 801호는 권리상 낙찰자가 직접 떠안을 금액은 없는 구조입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 미상 임차인, 근린시설의 환금성, 고액 채권 미배당 구조까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 단순하지만 입찰은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
