울산지방법원 2024타경9046. 울산광역시 동구 일산동 센트럴나인 7층 710호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 일련번호 대상들이 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 정확한 주거 겸용 사용 여부는 별도 확인이 필요한 상태입니다.
등기부상 기준권리는 2019.01.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이후 2021.09.16. 설정된 대신저축은행 근저당권 10,000,000,000원, 2023.01.04. 서울보증보험주식회사 가압류 738,235,850원, 2024.10.31. 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 2019.10.24. 한국투자저축은행 근저당권 6,500,000,000원은 2021.09.16. 이미 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층710호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 정확한 주거 겸용 사용 여부 별도 확인 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 감정평가 주변상황 | 홈플러스 남측 인근 · 각종 근린생활시설 혼재 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2019.01.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 대신저축은행 근저당, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 경매 권리분석에서 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오동훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.01.07 | 가능·미상 | 미상 |
배당요구 사실만으로 대항력 여부가 정해지는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 말소기준일인 2019.01.04.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 남는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있으므로 최저가 41,650,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 10,813,835,850원 가운데 현재 회차 예상 배당은 40,500,300원, 미배당은 10,773,335,550원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 오동훈의 보증금 자체가 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 확대
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 10,773,335,550원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 10,785,605,640원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 10,794,194,703원 |
가격은 41,650,000원에서 29,155,000원, 20,408,500원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 10,773,335,550원, 10,785,605,640원, 10,794,194,703원으로 늘어납니다. 후순위 담보권자의 미배당 자체는 매수인 인수액과 같은 개념이 아니지만, 별도의 선순위 임차보증금이 확인될 경우에는 낙찰가 하락과 무관하게 인수위험을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 홈플러스 남측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이나 폐문부재로 정확한 주거 겸용 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 20층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 북측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 오동훈의 실제 전입신고일이 2019.01.04. 말소기준보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 접수서류에서 금액을 확인한 뒤 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있고 주거 겸용 여부도 미확인입니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차보증금이 반영될 경우 실제 배당순서와 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 임차인의 선순위 여부
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준이 선명합니다. 2019.01.04. 우리은행 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 따로 있습니다. 주거 점유자 오동훈의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
감정가 85,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 41,650,000원까지 내려온 것은 눈에 띄지만, 시세 자료가 없고 임차인 대항력도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 “등기권리는 정리되지만, 임차관계 확인 전에는 가격 메리트도 인수 0원도 확정하지 않는다”입니다. 이번 물건은 낮아진 최저가보다 오동훈의 선순위 여부와 보증금 확인이 먼저입니다.
