울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 7층 707호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다. 소유자는 주식회사아름다운사람들입니다.
권리구조의 핵심은 2019년 1월 4일 설정된 우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국투자저축은행 근저당권 6,500,000,000원은 2021년 9월 16일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 대신저축은행 근저당권 10,000,000,000원도 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층707호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 사건 청구액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.01.04 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대신저축은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국투자저축은행의 6,500,000,000원 근저당은 2021.09.16 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인 폭만으로 시장가 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 권리 안전성과 별개로 실제 주변 오피스텔·근린시설 거래 및 임대수익을 대조해 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 10,773,335,550원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 10,785,605,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 10,794,194,703원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 그 부족액이 곧 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 채권총액 10,813,835,850원 중 40,500,300원만 배당되고 10,773,335,550원이 미배당되지만, 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,650,000원 가정. 집행비용 1,149,700원과 우리은행 40,500,300원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 남측 인근으로, 부근은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 이용상태와 주거 겸용 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 토지면적은 788.7㎡, 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비와 기계식 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.01.04 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 폐문부재·임대관계 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 실사용 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔로 나타나는 만큼 실제 사용형태와 주거 겸용 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 거래·임대수익과 비교해 상한가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 10,773,335,550원은 채권자 측 부족액이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 사용·가격 확인이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰돼 최저가가 41,650,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이것만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 감정평가상 오피스텔로 조사된 반면 사건상 용도는 근린시설이고, 현장에서는 폐문부재로 정확한 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 점유·사용형태·가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 응찰 여부는 현장 확인과 가격 검증을 마친 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
