41,650,000원
울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 8층 809호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 일련번호 1~12 모두 오피스텔로 기재되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 여부를 포함한 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요한 물건입니다.
등기상 권리의 기준점은 2019년 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사대신저축은행 근저당권, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 주식회사한국투자저축은행 근저당권은 2021.09.16 이미 말소됐습니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 8층809호 (일산동, 센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 현장조사시 폐문부재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 20층 건물 중 8층 809호 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 · 공유지분 100분의 99 및 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 확인이 남는다
말소기준권리는 2019.01.04 주식회사우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이후 설정된 주식회사대신저축은행 근저당권 10,000,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 738,235,850원, 2024.10.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사한국투자저축은행의 6,500,000,000원 근저당권은 2021.09.16 해지로 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정미 | 주거 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 2024.12.19 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 신고된 임차인 자체가 최정미 1명입니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않기 때문에, 만약 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인이고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 낙찰자가 부담할 금액이 생길 수 있습니다. 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 이 임차관계가 확정되기 전에는 최종 실질 인수액으로 볼 수 없습니다.
② 가격 — 감정가의 49%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
감정가는 85,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준까지 내려온 것은 분명하지만, 감정가 할인율만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 41,650,000원 | 10,773,335,550원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,155,000원 | 10,785,605,640원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 20,408,500원 | 10,794,194,703원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,650,000원 가정 시 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 주식회사우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 총액 대비 미배당액은 10,773,335,550원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 최정미의 보증금·대항력 여부가 확인되면 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 남측 인근으로, 부근에는 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~12는 모두 오피스텔이나, 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 지목은 대·토지이용상황은 상업용·토지면적은 788.7㎡입니다.
- 공시지가. 2,924,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 최우선 확인. 최정미의 전입신고일·확정일자·실제 보증금을 확인해 말소기준일 2019.01.04와 선후를 비교해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 최저가 41,650,000원에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔이며, 현장에서는 정확한 이용상태가 확인되지 않았습니다. 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 오독 금지. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 현재 확인된 채권관계를 기준으로 한 값이므로 미상 임차관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 시세와 실질취득비용을 함께 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차관계 및 실제 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2019.01.04 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 이미 두 번 유찰돼 최저가는 41,650,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 낙찰 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 최정미의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력과 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다. 배당표상 인수 0원을 그대로 믿고 최저가만 실질취득가로 보면 위험합니다. 이 물건은 등기 권리는 정리되지만, 임차관계 확인 전에는 가격도 완성되지 않는 사건입니다. 결론은 ‘49%라서 싸다’가 아니라 임차인의 선순위 여부와 보증금을 확인한 뒤 다시 계산입니다.
