배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 41,650,000원
C매력지수48D-10유찰 2회
부동산임의경매
2024타경9046 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
41,650,000원
4,165만
감정가 85,000,000원
감정가의 49%▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-22D-10
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
416만원
최저가의 10% · 4,165,000원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
8,500만원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · MMI Ⅶ-0.160g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리 소멸 구조지만 근린시설 임차인의 대항력 확인이 필요하고 시세 비교 자료가 없어 보수 접근이 필요한 물건입니다.
가격최저매각가 59,500,000원은 감정가 85,000,000원의 70% 수준이나 시세 판단 자료는 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하나 점유자 최정미의 대항력 판단 자료가 부족하고 임차인 확인 및 용도 특성상 보수 평가가 필요해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주거 점유자로 신고된 최정미의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이며, 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
85,000,000원
1회 유찰 후 59,500,000원
실질취득 검토
확인 필요
임차인 대항력 미상
인수 예상
0원
현재 확인 권리 기준
핵심지표
임차인 확인
근린시설 점유 리스크
울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 8층 809호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사아름다운사람들이며, 2019년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경9046
소재지
울산광역시 동구 번덕6길 3, 8층809호 (일산동,센트럴나인)
용도
근린시설 (감정 이용상태상 오피스텔 등 혼재 확인)
소유자
주식회사아름다운사람들
감정가 / 최저가
85,000,000원 / 59,500,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 우리은행 / 827,208,370원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
점유자
용도
보증금
판정
최정미
주거
미상
대항력 가능·미상 전입·확정일자 확인 필요
⚠️ 임차인 확인 포인트 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가와 배당 결과에 따라 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,471,000원
우리은행 근저당권
75,600,000원
58,029,000원
대신저축은행 근저당권
10,000,000,000원
0원
서울보증보험 가압류
738,235,850원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 2019년 우리은행 근저당권 이후의 대신저축은행 근저당권, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 인수권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 임차인 최정미의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가만 보고 안전한 저가 매수로 판단하기보다 점유관계 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근으로 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 소재합니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지 이용 상태입니다.
환금성. 근린시설은 수요층이 제한될 수 있어 용도 적합성과 임대현황 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
최정미의 전입신고일·확정일자·보증금 확인 후 대항력 여부 판단.
현황조사상 정확한 사용 상태와 실제 점유 관계 확인.
근린시설 특성상 임대수요와 환금성을 별도로 검토.
등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰.
맺으며 — “말소 구조와 점유 위험은 별개”
이 물건은 등기 권리만 보면 말소기준권리 이후 부담이 정리되는 구조입니다. 그러나 신고 임차인의 대항력 자료가 부족한 상태이므로 권리 안전성과 점유 리스크를 나누어 판단해야 합니다. 최저매각가 하락만으로 매수 메리트를 판단하기보다 임차관계 확인 후 입찰 전략을 세우는 것이 적절합니다.
