매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조는 명확하나 대항력 가능 임차와 상업시설 이용상태 확인 필요
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 임차인 대항력 판정 불가와 폐문부재 이용상태 확인 필요성으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 현황조사상 점유자 노종민의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 추가 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
85,000,000원
근린시설
최저가
59,500,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
등기상 인수 없음
핵심지표
임차 확인
대항력 판정 불가
울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 7층 709호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2019년 1월 4일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리 구조만 보면 낙찰자가 승계할 부담은 없습니다.
하지만 현장 조사에서는 노종민 점유자가 확인되었고 전입신고일·확정일자·보증금 정보가 없어 대항력 판단은 미상입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 점유관계와 임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경9046
소재지
울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층709호 (일산동,센트럴나인)
물건종류
근린시설
소유자
주식회사아름다운사람들
감정가 / 최저가
85,000,000원 / 59,500,000원
신청채권자 / 청구
주식회사우리은행 / 827,208,370원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
② 임차 및 점유 분석
점유자
용도
보증금
대항력
우선변제
승계
노종민
주거
0원(확인값)
판정 불가
확인 필요
확인 필요
⚠️ 임차 리스크 전입신고일 미상·보증금 미상으로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 관련 문건을 통해 임차관계를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,471,000원
우리은행 근저당
75,600,000원
58,029,000원
대신저축은행 근저당
10,000,000,000원
0원
서울보증보험 가압류
738,235,850원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 최저매각가는 감정가의 70%입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 이용상태와 실제 점유관계가 중요합니다. 점유자의 대항력 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 최종 입찰 판단을 보류해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근으로 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 소재합니다.
용도. 센트럴나인 내 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로 이용상태는 확인이 필요합니다.
토지. 일반상업지역, 대로3류 접합, 상업용 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 노종민 점유자의 전입·보증금·대항력 여부를 확인하세요.
시설 확인. 폐문부재로 정확한 이용상태 확인이 필요합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유를 봐야 한다”
이 물건은 등기 권리만 보면 단순한 매각 구조입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 실제 사용 관계와 점유자가 핵심입니다. 대항력 가능성이 남아 있는 점유자 확인이 끝난 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
