울산지방법원 2024타경9046. 센트럴나인 7층 702호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정요항표에서는 해당 일련번호를 오피스텔로 기재하면서 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 이용상태와 주거 겸용 여부는 별도 확인이 필요하다고 적고 있습니다. 따라서 용도와 실제 점유형태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.12.27. 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 61,200,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 ‘파이’입니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이므로, 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 여부를 확인하기 전에는 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 無로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층702호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 현장조사시 폐문부재로 주거 겸용 사용여부 별도 확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 별도 확인
말소기준은 2018.12.27. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2019.10.24. 주식회사한국투자저축은행 근저당권은 2021.09.16. 이미 말소됐고, 2021.09.16. 주식회사대신저축은행 근저당권, 2023.01.04. 서울보증보험주식회사 가압류, 2024.10.31. 주식회사 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — ‘파이’는 대항력 판정 보류
| 성명 | 사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 파이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현재 확인되는 실제 임차인 또는 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구 여부, 우선변제권, 매수인 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되기 전에는 최저가 36,750,000원만 보고 실질취득비용이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 61,200,000원 | 35,688,500원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 10,799,435,850원 중 35,688,500원이 배당되고 10,763,747,350원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 ‘파이’의 전입일·보증금 역시 미상이라 실제 권리관계 확정 전에는 참고값으로 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 10,763,747,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 10,774,573,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 10,782,152,485원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 일산동 소재 “홈플러스” 남측 인근이며, 부근은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이나 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 788.7㎡, 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. ‘파이’의 전입신고일이 말소기준권리 2018.12.27.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현재 보증금이 미상이므로 실제 인수 가능 금액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권과 배당 후 잔존 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차인’을 끝내야 한다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 주식회사우리은행의 2018.12.27. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 ‘파이’의 전입신고일과 보증금이 미상이라는 점 때문에 권리 안전성을 완전히 확정할 수 없습니다.
현재 최저매각가는 36,750,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없고 미상 임차인의 잠재 인수위험도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “파이가 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는가, 보증금이 얼마인가”를 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 확정적인 매수인 부담액으로 받아들이지 않는 것이 안전합니다.
