부동산임의경매

2024타경9046 · 울산지방법원 · 근린시설

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

36,750,000원 3,675만 감정가 75,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-22 D-10

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

367만원

최저가의 10% · 3,675,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 7,500만원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · MMI Ⅶ-0.160g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 대항력 미상 임차인이 있어 확인이 필요한 근린시설입니다.

가격 최저가 52,500,000원은 감정가 75,000,000원의 70%이며 1회 유찰 후 가격 구간
자금 입찰보증금 약 5,250,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 근저당·가압류는 소멸 예정이나 임차인 전입·보증금 미상으로 대항력 판정 필요

한 줄 평 근저당과 가압류는 매각으로 소멸되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 점유자 파이퍼의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부는 미상입니다. 가격은 1회 유찰 후 감정가 대비 70%까지 조정되어 접근 구간에 들어왔습니다.

감정가 / 최저가

75,000,000원

최저 52,500,000원

유찰

1회

감정가 70%

매수인 인수

0원

배당상 인수 없음

핵심지표

임차인 확인

대항력 판정 미상

울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 7층702호 근린시설입니다. 등기 구조상 기준 권리는 2018년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며, 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.

다만 이 물건은 일반 아파트처럼 점유관계가 단순하다고 보기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 점유자 파이퍼가 기재되어 있고, 전입신고일과 보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 가능성은 있으나 판정 불가 상태입니다. 입찰 전 점유 관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2024타경9046
소재지	울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층702호 (일산동,센트럴나인)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 감정요항상 오피스텔로 이용상태 확인 필요
소유자	주식회사아름다운사람들
감정가 / 최저가	75,000,000원 / 52,500,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사우리은행 / 827,208,370원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 2018.12.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2019년 이후 설정된 근저당권, 2023년 서울보증보험 가압류, 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — 대항력 확인 필요

점유자	용도	보증금	판정
파이퍼	주거	0원	대항력 미상

⚠️ 입찰 전 확인사항 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인 여부를 단정할 수 없습니다. 보증금 존재 및 선순위 임차권 여부 확인 후 입찰해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,345,000원
우리은행 근저당권	61,200,000원	51,155,000원
대신저축은행 근저당권	10,000,000,000원	0원
서울보증보험 가압류	738,235,850원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (최저가 52,500,000원)

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 감정가 대비 70% 가격입니다.

✅ 권리 관점 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 점유자 파이퍼의 전입 및 보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 임차인 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 전 점유관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
용도지역. 일반상업지역이며 대로3류 접합 토지입니다.
건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 위치 물건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 파이퍼의 전입일·보증금·임차관계 확인이 우선입니다.
권리 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸 예정입니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 조정되었습니다.
현장 확인. 오피스텔 및 근린시설 사용 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 점유는 확인”

이 물건은 등기상 권리 구조는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸되고 인수 부담도 없습니다. 하지만 점유자 정보가 완전히 확인되지 않은 상태이므로, 임차인의 대항력 여부가 실제 입찰 판단의 핵심 변수입니다. 가격은 1회 유찰로 조정됐지만, 최종 판단은 점유 확인 이후 내려야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	7,500만원
2	2026-08-25	유찰	5,250만원
3	2026-09-22	D-10 진행	3,675만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 임차인 확인이 필요한 울산 센트럴나인 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

② 임차·점유 분석 — 대항력 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 점유는 확인”

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