울산지방법원 2024타경9046. 센트럴나인 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 대상 호실들이 공히 오피스텔로 기재돼 있습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요하다고 평가됐습니다.
권리 흐름의 출발점은 2018.12.31. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 61,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 대신저축은행 근저당과 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 한국투자저축은행 근저당은 2021.09.16. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 8층802호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 · 정확한 주거 겸용 사용 여부 별도 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 8층 802호 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 현장 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 적시돼 있어 실제 점유·임대 여부는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 36,750,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격 자료가 없어 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “실제 시세보다 싸다”를 분리해야 합니다. 후자는 현재 자료만으로 확인되지 않습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용되고 있어 실제 사용형태와 수요층 확인이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 61,200,000원 | 35,688,500원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총 미배당액은 10,763,747,350원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당 채권이 크더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 10,763,747,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 10,774,573,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 10,782,152,485원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 거액의 후순위 채권 자체보다 실제 점유·임대 상태와 가격 적정성입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 남측 인근이며, 부근은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 호실들은 공히 오피스텔이나, 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인트칠·알루미늄 복합판넬 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 788.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태. 사건상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타납니다. 실제 802호의 현재 용도와 주거 겸용 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 현장조사에서는 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 점유 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준 우리은행 근저당과 이후 권리의 변동 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 가정 확인. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 실제 배당과 점유관계에 따라 입찰 전 확인 범위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 현장은 보수적으로
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018.12.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 36,750,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 근거가 없습니다.
여기에 감정평가 현장조사상 폐문부재, 임대관계 미상, 정확한 주거 겸용 사용 여부 확인 필요라는 조건까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 비교적 단순하나, 현장과 시세 검증 전에는 할인율만 보고 응찰하지 않는다”입니다.
