울산지방법원 2024타경9046. 센트럴나인 7층 708호입니다. 사건의 권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 2018.12.31 설정된 주식회사우리은행 근저당권 87,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 권리 가운데 2021년 대신저축은행 근저당 10,000,000,000원, 2023년 서울보증보험 가압류 738,235,850원, 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2019년 한국투자저축은행 근저당 6,500,000,000원은 2021.09.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 총 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아, 현재 최저가 48,510,000원 가정에서는 우리은행에도 일부만 배당되고 후순위 채권은 배당을 받지 못합니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 7층708호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 현장 확인 | 폐문부재로 정확한 이용상태 및 주거 겸용 사용 여부 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 인수액은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 따라서 실제 점유 형태와 주거 겸용 사용 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증이 없다
감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 실거래 평균·최근 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 48,510,000원 | 10,778,599,030원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 33,957,000원 | 10,792,890,076원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 23,769,900원 | 10,802,893,808원 |
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 87,600,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,273,180원을 제외한 47,236,820원이 우리은행에 배당되고, 대신저축은행과 서울보증보험에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 10,778,599,030원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물에 속하며 외벽은 몰탈위 페인트칠·알루미늄 복합판넬 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,924,000원/㎡, 토지면적은 788.7㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 48,510,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 최근 매매사례를 별도로 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔이나 폐문부재였으므로 주거 겸용 여부와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 인수액은 없지만 실제 점유자가 누구인지 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 거액 후순위 채권 오해 금지. 대신저축은행·서울보증보험 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 33,957,000원, 4회 유찰 시 23,769,900원으로 내려가지만 시세 검증 없이 유찰률만 보고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유·이용상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 말소기준 이후 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 반면 감정가 99,000,000원이 두 차례 유찰되어 48,510,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 말할 근거는 부족합니다. 최근 실거래 시세가 없고, 현장조사 당시 정확한 이용상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격과 실제 사용상태는 확인이 필요한 물건입니다. 현재 단계의 결론은 “49%라서 매력적”이 아니라, 시세·점유·실사용 확인 후 입찰가를 정할 것입니다.
