48,510,000원
울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 8층 807호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 해당 호를 포함한 일련번호 물건을 오피스텔로 평가했습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 주거 겸용 사용 여부는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사아름다운사람들이며, 2018년 소유권보존 당시 99% 지분을 보유하다 2022년 박기범의 1% 지분까지 매수해 전부를 보유하게 된 구조입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2018년 우리은행 근저당권 87,600,000원이 말소기준이고, 이후 대신저축은행 근저당권과 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 한국투자저축은행 근저당권 6,500,000,000원은 2021년 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 실제 난점은 등기부보다 임차인 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 8층807호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 판단 불가
확인되는 실제 임차인은 조해지 1명입니다. 사용 용도는 주거로 기재돼 있고, 2024.12.26. 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고, 보증금도 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해지 | 주거 | 미상 | 미상 | 2024.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰됐기 때문에 표면상 할인폭은 큽니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 ‘감정가의 절반’이라는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 87,600,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 대신저축은행 근저당권 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권 총액은 10,825,835,850원, 채권자 예상배당은 47,236,820원, 미배당은 10,778,599,030원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 10,778,599,030원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 10,792,890,076원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 10,802,893,808원 | 0원* |
* 각 회차의 0원은 현재 배당 계산 기준입니다. 조해지의 전입일·보증금이 확인되지 않아 임차인 대항력 및 실제 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 남측 인근으로, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 오피스텔로 기재돼 있으나 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 주거 겸용 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역이며 대로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조해지 전입일 확인. 말소기준 2018.12.31.보다 빠른 전입인지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 승계 가능성을 계산할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 임차인의 권리신고 내용과 배당요구 종기 내 신고 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정상 오피스텔이지만 폐문부재였으므로 주거 겸용 여부와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인입니다
감정가 99,000,000원에서 두 번 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기부만 놓고 보면 2018년 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸해 구조도 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 임차인 조해지의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
현재 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있지만, 이는 임차인 권리가 확인됐다는 의미가 아닙니다. 대항력 여부가 미상인 상태에서는 최저가 48,510,000원을 그대로 실질취득가로 확정해 평가하기 어렵습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 전입일·보증금·확정일자를 확인해 인수 위험을 닫은 뒤에야 현재 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다.
