울산지방법원 2024타경9046. 울산 동구 일산동 센트럴나인 8층 810호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 해당 호를 포함한 일련번호 물건들이 오피스텔로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재여서 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요합니다. 등기상 현 소유자는 주식회사아름다운사람들이며, 기존 100분의 99 지분에 2022년 박기범의 100분의 1 지분까지 이전받은 흐름입니다.
권리의 기준점은 2018년 12월 31일 설정된 우리은행 근저당권 87,600,000원입니다. 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실명 임차권자 외에 보증금과 전입신고일이 확인되지 않는 주거 기재가 별도로 존재하므로, 등기상 인수 0원이라는 결론과 점유·임차 확인은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9046 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 번덕6길 3, 8층810호 (일산동,센트럴나인) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 827,208,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2018.12.31 우리은행 근저당권 · 채권최고액 87,600,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 후순위는 소멸
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 2019년 한국투자저축은행 근저당권 6,500,000,000원은 2021.09.16 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 대신저축은행 근저당권 10,000,000,000원, 2023년 서울보증보험 가압류 738,235,850원, 2024년 임성재 임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
임차인 확인 — 실명 1명 + 미상 주거기재 1건
| 임차인 / 기재 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임성재 | 제8층 제810호 27.383㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2020.08.07 / 2020.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2024.02.16 |
| 주거 기재 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
임성재의 임대차계약일자는 2020.07.25, 점유개시일자는 2020.08.01, 전입신고와 확정일자는 2020.08.07이며 임차보증금은 10,000,000원입니다. 말소기준인 2018.12.31보다 뒤에 전입했으므로 이 임차권 자체는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 반면 별도 주거 기재는 보증금과 전입일이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 하락했지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 33,957,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 23,769,900원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 이용상태는 오피스텔이고 사건 용도는 근린시설이므로 실제 사용형태와 거래시장까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 87,600,000원 | 47,236,820원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 10,825,835,850원, 예상 채권자 배당은 47,236,820원, 미배당은 10,778,599,030원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 남측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 현장조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 사용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 788.7㎡, 공시지가 2,924,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 주거기재 재확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 주민등록 상태를 확인해야 합니다.
- 임성재 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2020.08.07로 말소기준보다 후순위입니다. 배당요구일은 2024.02.16입니다.
- 사용형태 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 주거 겸용 여부와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 실거래가 없으므로, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 분리. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 미상 주거기재가 확인되기 전까지는 점유·임차 리스크를 별도로 관리해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 미상 임차기재다
이 물건은 감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 48,510,000원까지 내려와 있습니다. 말소기준은 우리은행 근저당권으로 명확하고, 실명 임차권자 임성재 역시 후순위 전입이라 대항력이 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 별도의 주거 기재는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 감정평가도 폐문부재로 정확한 이용상태 확인을 요구하고 있습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 최저가 49%가 시장가격 대비 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원이지만, 미상 임차기재와 실제 사용상태 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
