광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 4층 401호의 근린시설입니다. 감정평가상 401호를 포함한 기호 가)~라)는 스크린야구장으로 이용됐고, 매각물건명세서 비고에는 402호·403호·404호와 벽체 없이 스크린야구장으로 이용, 현재 운휴 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만 보고 접근할 물건이 아니라, 호별 경계·독립 사용 가능성·상업시설 환금성을 함께 봐야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2016.12.28. 목포무안신안축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,236,000,000원이고, 이후 무안군·국·국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 여러 차례의 강제·임의경매개시결정은 이미 말소된 이력이며, 2024년에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 서로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 401호~404호 벽체 없이 스크린야구장으로 이용 · 현재 운휴 |
| 소유자 | 김성관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 101,427,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권액 | 2,060,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.28. 근저당권 · 목포무안신안축산업협동조합 · 채권최고액 1,236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.12.28. 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당입니다. 2012년 정주새마을금고 근저당은 2016.12.29. 말소됐습니다. 이후 무안군 압류, 국 압류, 2025년 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 2019년 무안군 압류와 2021년 국 압류 등 조세 관련 권리가 존재하므로, 실제 배당에서는 당해세 여부에 따라 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 강성백은 2023.01.12., 김현수는 2020.09.28. 전입으로 모두 2016.12.28. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준 두 사람 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 강성백은 보증금이 미상이고 두 임차인 모두 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 35.84%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 283,000,000원이고, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 101,427,000원입니다. 감정가 대비 35.84%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 81,141,600원, 6회 유찰 시 64,913,280원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설이고, 현재 스크린야구장이 운휴 중이며 인접 402~404호와 벽체를 철거해 일단으로 이용한 현황은 독립 호실의 사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,219,978원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 99,207,022원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,427,000원 가정 시 근저당권자에게 99,207,022원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,136,792,978원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근이며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 4층 401호이며 2012.06.15. 사용승인됐습니다.
- 현황. 401호~404호는 기존 벽체를 철거한 뒤 스크린야구장으로 일단 이용됐고 현재 운휴 중입니다. 각 호별 배치는 건축물 현황도면 확인이 필요합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,277.8㎡, 공시지가는 1,659,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 폭 약 2m 보행자도로에 접합니다.
- 규제·현황. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류 및 경관녹지에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 2024.08.30. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 상태와 법원경매 진행을 대조하세요.
- 호실 경계 확인. 401호가 402~404호와 벽체 없이 일단의 스크린야구장으로 이용됐습니다. 건축물 현황도면과 실제 벽체·출입구·설비 경계를 확인해야 합니다.
- 운휴 상태 확인. 현재 스크린야구장은 운휴 중입니다. 시설 존치 여부와 재사용·철거·복구 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 확인. 강성백·김현수 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 조세 배당 확인. 무안군·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 특히 당해세 해당 여부는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 근린시설 임대수익·공실·주변 상가 거래를 별도로 확인하기 전에는 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 공매 진행자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “35.84%라는 숫자보다, 왜 4번 유찰됐는지가 중요하다”
이 사건은 등기상으로는 구조가 비교적 분명합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 2명은 모두 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 101,427,000원을 기준으로 하면 실질취득가도 같은 금액입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 283,000,000원에서 4회 유찰돼 35.84%까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 시세 할인으로 곧바로 환산할 수 없습니다. 여기에 운휴 중인 스크린야구장, 402~404호와 벽체를 없앤 일단 이용 현황, 공매공고 이력, 조세 압류, 4회 유찰이 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만 환금성과 현황 리스크는 분명한 물건입니다. 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류, 현황·환금성 검증이 입찰의 승부처입니다.
