광주지방법원 2025타경51114. 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 5층 501호 근린시설입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016.05.04. 을구 3번 목포무안신안축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,236,000,000원입니다. 이후 남아 있는 무안군 압류와 2025.05.16. 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 배당모형에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명료하지만, 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 감정가 281,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 100,710,000원까지 낮아졌지만, 이 비율은 감정가 대비 35.84%일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족하고, 실제 이용상태와 개별 호실의 물리적 구분, 공매 진행 여부가 더 중요한 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층501호 · 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번길 17 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 502호·503호·504호·505호·506호와 벽체 없이 스크린골프장으로 이용 · 현재 운휴 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 2012.06.15 사용승인 |
| 소유자 | 김성관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 100,710,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포무안신안축산업협동조합 / 2,060,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.04. 근저당권 · 목포무안신안축산업협동조합 · 채권최고액 1,236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발행일 | 2026.08.28 · 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 공매공고는 별도 확인
현재 분석의 기준은 2016.05.04. 근저당권입니다. 그보다 앞선 무안새마을금고 근저당권 2건은 2016.12.19. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 여러 차례 강제경매·임의경매가 개시됐다가 취하 또는 취소기각결정으로 말소된 이력이 있고, 2021.01.07. 무안군 압류와 2025.05.16. 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 판정입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사상 실제 임차인은 2명입니다. 강성백의 전입일은 2023.01.12., 김현수의 전입일은 2020.09.28.로 모두 말소기준일 2016.05.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 두 사람 모두 대항력 없음이고, 김현수의 보증금 100,000,000원도 매수인에게 승계되는 금액으로 잡히지 않습니다. 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,209,940원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 98,500,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,710,000원 가정 시 집행비용 2,209,940원을 제외한 98,500,060원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,137,499,940원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 100,710,000원 | 98,500,060원 | 1,137,499,940원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,568,000원 | 78,717,776원 | 1,157,282,224원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 64,454,400원 | 62,894,221원 | 1,173,105,779원 | 0원 |
회차가 더 내려가더라도 권리상 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 달라지는 것은 근저당권자가 배당받는 금액과 미배당 규모입니다. 5회 유찰 시 매각가 80,568,000원에서 미배당 1,157,282,224원, 6회 유찰 시 매각가 64,454,400원에서 미배당 1,173,105,779원으로 증가합니다. 이 미배당은 배당모형상 채권자 측 부족액이며 매수인 승계액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 이용현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현재 이용. 501호는 502호·503호·504호·505호·506호와 벽체 없이 스크린골프장으로 이용됐고 현재 운휴 중입니다.
- 건물 현황. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물이며 2012.06.15 사용승인됐습니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 개별 호실 구분. 기존 벽체를 철거한 뒤 일단의 상업용으로 인테리어해 이용한 상태이므로, 각 호별 배치는 건축물 현황도면과 대조할 필요가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,277.8㎡, 지목은 대, 상업용 건부지이며 평지의 세로장방 형태입니다. 공시지가는 1,659,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 2미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 건축물 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰·확인 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 2024.08.30. 한국자산관리공사 공매공고가 부기되어 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 세금 관련 압류 이력이 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 강성백 보증금 확인. 강성백은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 김현수 배당관계 확인. 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원이며 전입일은 2020.09.28.입니다. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 호실 경계 확인. 501호가 502호·503호·504호·505호·506호와 벽체 없이 사용된 현황이므로 개별 호실 배치와 경계를 건축물 현황도면에 맞춰 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 스크린골프장으로 이용되다가 현재 운휴 중인 상태이므로 현장 이용상태를 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 35.84%라는 수치를 실제 시세 대비 할인율로 해석하지 말고, 근린시설의 이용상태와 4회 유찰 이력을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 같은 말이 아니다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2016.05.04. 목포무안신안축산업협동조합 근저당권이고, 조사된 임차인 강성백·김현수는 각각 2023.01.12., 2020.09.28. 전입으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격까지 유리하다고 결론내릴 수는 없습니다. 감정가 281,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 100,710,000원으로 내려왔지만, 이 물건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 근린시설이고, 501호가 502호부터 506호까지와 벽체 없이 스크린골프장으로 일단 사용된 상태이며 현재 운휴 중입니다. 여기에 공매공고와 세금 관련 확인 요소도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 4회 유찰만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현황·공매·세금·호실 경계를 먼저 확인해야 하는 물건”입니다.
