광주지방법원 2025타경51114. 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층 502호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김성관이며, 현재 말소기준권리는 2016.05.04. 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권 채권최고액 1,236,000,000원입니다. 이 근저당권 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 481,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가 172,390,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 유찰 횟수와 법원 최저가격뿐이며, 실제 시장가격은 별도 확인 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층 502호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김성관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 172,390,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 2012.06.15. 사용승인 |
| 등기소 | 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각 소멸
등기상 2012년과 2014년 무안새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2016.05.04. 목포무안신안축산업협동조합 근저당권입니다. 2019·2020·2021년에 무안군 압류 등기가 있었고, 2019년 압류는 2020.09.14. 해제, 2020년 압류는 2020.09.29. 해제됐습니다. 2021.01.07. 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28. | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.05.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 김현수의 보증금 100,000,000원도 낙찰자에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 강성백은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 원본 보완 확인이 필요하지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦다는 점은 동일합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
| 회차 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 36% | 172,390,000원 | 169,176,540원 | 1,066,823,460원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 137,912,000원 | 135,181,232원 | 1,100,818,768원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 110,329,600원 | 107,984,986원 | 1,128,015,014원 | 0원 |
현재 최저가는 172,390,000원이고, 다음 시나리오는 137,912,000원과 110,329,600원입니다. 회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 배당 부족액 자체가 곧 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,213,460원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 169,176,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,213,460원을 제외한 169,176,540원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,066,823,460원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 이용상태·현장 확인 포인트
- 주위환경. 전남도청 남측 인근에 위치하며 상업용·업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물로 2012.06.15. 사용승인됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 동측으로 노폭 2미터 내외 보행자도로가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 1,659,000원/㎡입니다.
- 대지. 토지면적 1,277.8㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 4회 유찰만으로 저가 낙찰이라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 강성백은 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 다만 전입일은 말소기준권리 이후입니다.
- 김현수 계약관계 확인. 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원으로 조사돼 있으나 대항력은 없습니다.
- 공매 진행 확인. 2024.08.30. 공매공고 등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 무안군 압류 이력이 있으므로 당해세·체납세액이 실제 배당에 미치는 영향을 원본으로 확인해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 주변 여러 호가 벽체 없이 일단의 시설로 이용된 이력이 있으므로 502호의 물리적 경계와 독립 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 경매·공매 진행내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단의 핵심은 가격과 현황
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2016.05.04. 근저당권이고, 임차인 강성백과 김현수는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 481,000,000원에서 네 차례 유찰된 172,390,000원입니다.
하지만 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 “감정가의 36%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 여기에 공매공고 부기등기, 지방세 압류 및 당해세 확인, 여러 호를 일단의 상업시설로 사용한 이력까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 실제 시장가격·호별 경계·공매·세금 확인이 승부처입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리상 인수위험은 낮지만, 네 차례 유찰된 근린시설이라는 점과 가격 검증 자료 부족을 함께 반영해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
