78,131,000원
광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 5층 503호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김성관이고, 현재 말소기준권리는 2016.05.04 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,236,000,000원입니다. 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 218,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 78,131,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설이고, 감정·현황상 여러 호실의 기존 벽체를 철거해 일단의 상업용 공간으로 사용해 온 물건입니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 단정하기보다 호실 경계·점유·공매·세금·환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층503호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김성관 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 78,131,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 목포무안신안축산업협동조합 · 채권최고액 1,236,000,000원 · 2016.05.04 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 현황 이용 | 501호·502호·504호·505호·506호와 벽체 없이 스크린 골프장으로 이용, 현재 운휴 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.05.04 근저당권입니다. 2012년과 2014년에 설정됐던 무안새마을금고 근저당권은 2016.12.19 해지로 이미 말소됐습니다. 2019년과 2020년 무안군 압류 역시 각각 해제됐고, 2021.01.07 압류와 2025.05.16 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.05.04보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 강성백은 보증금이 확인되지 않았고, 두 사람 모두 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 실제 점유 부분은 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 36%라도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 78,131,000원으로 감정가 218,000,000원의 36% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 수요층과 환금성이 제한될 수 있고, 이 물건은 이미 4회 유찰된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,806,358원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 76,324,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 1,159,675,358원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 대지 1,277.8㎡ · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면, 공시지가 1,659,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물이며 2012.06.15 사용승인됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현황. 대상 호실을 포함한 여러 호실이 기존 벽체 철거 후 상업용으로 통합 이용된 이력이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계. 503호와 501·502·504·505·506호가 벽체 없이 사용된 현황을 건축물 현황도면과 현장에서 직접 대조하세요.
- 임차인·점유. 강성백·김현수의 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도관계는 별도입니다.
- 공매 교차확인. 2024.08.30 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인하세요. 당해세라면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 36%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기와 임차관계만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2016.05.04 근저당이고, 강성백·김현수는 모두 후순위 전입자라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 현황과 환금성입니다. 4회 유찰된 근린시설에, 여러 호실을 벽체 없이 통합해 스크린 골프장으로 사용한 이력, 현재 운휴, 공매공고, 세금 우선배당 가능성이 동시에 존재합니다. 권리상 인수는 없지만 현장 확인이 많은 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
