광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 5층 505호 근린시설입니다. 감정가는 413,000,000원, 현재 최저매각가는 148,019,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2016.05.04 설정된 목포무안신안축산업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
임차관계는 두 명이 조사됐습니다. 강성백은 2023.01.12 전입, 김현수는 2020.09.28 전입으로 모두 2016년 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 강성백의 보증금과 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층 505호 |
| 도로명 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 태광프라자 5층 505호 · 실내골프장 관련 상업용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 2012.06.15 사용승인 |
| 소유자 | 김성관 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 148,019,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
말소기준은 2016.05.04 목포무안신안축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,236,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 2019년 이후 무안군 압류, 2021.01.07 압류 및 2025.05.16 경매개시결정 등은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준보다 후순위
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2016.05.04 말소기준 이후입니다. 따라서 현 조사 결과상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 김현수의 보증금은 100,000,000원으로 확인되지만 대항력 없는 후순위 임차관계이며, 강성백은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 배당 참가 여부는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 — 35.84%여도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 148,019,000원으로 감정가 413,000,000원의 35.84% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞습니다. 그러나 이 물건에는 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 148,019,000원 | 145,146,734원 | 1,090,853,266원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 118,415,200원 | 115,957,387원 | 1,120,042,613원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 94,732,160원 | 92,626,981원 | 1,143,373,019원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 148,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,266원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 145,146,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 2,872,266원, 근저당권자 배당은 145,146,734원으로 계산되어 매각대금 전액이 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·환금성 — ‘개별 505호’만 보면 안 된다
- 이용현황. 매각물건명세서에는 501호·502호·503호·504호·506호와 벽체 없이 스크린 골프장으로 이용했고 현재 운휴 중이라고 기재되어 있습니다.
- 감정 현황. 실내골프장 관련 호실들은 기존 벽체를 철거한 뒤 일단의 상업용 공간으로 인테리어해 이용한 것으로 조사됐습니다.
- 위치. 전남도청 남측 인근이며 주변은 상업용·업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 남측 왕복 4차선 포장도로, 동측 노폭 2미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 대지 1,277.8㎡, 평지의 세로장방형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,659,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 다시 잡기. 148,019,000원이 감정가의 35.84%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 실제 매매·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.08.30 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 원본 확인. 강성백의 보증금, 두 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 주변 호실과 벽체 없이 사용된 이력이 있으므로 건축물 현황도면과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 운휴·공실 상태 확인. 실내골프장 관련 공간이 운휴·공실 상태로 조사된 만큼 재임대 가능성과 시설 활용성을 현장에서 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 가격과 활용성은 별개
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준인 2016년 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 실제 사용상태입니다. 감정가 413,000,000원에서 4회 유찰돼 148,019,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 근거는 없습니다. 여러 호실과 벽체 없이 사용된 스크린 골프장 이력, 현재 운휴·공실, 공매공고, 세금 압류 확인사항까지 겹칩니다. 권리는 통과, 가격·경계·재활용성은 현장검증이 필요한 근린시설입니다.
