광주지방법원 2025타경51114. 전남도청 남측 인근의 태광프라자 4층 406호로, 용도는 근린시설이고 매각물건명세서상 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 김성관입니다. 권리분석의 기준은 2016년 12월 28일 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,236,000,000원입니다. 그 이후의 무안군 압류, 국 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.

임차인은 실제 2명이 확인됩니다. 강성백은 2023년 1월 12일, 김현수는 2020년 9월 28일 전입해 모두 말소기준일인 2016년 12월 28일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 강성백은 보증금이 확인되지 않고 두 사람 모두 확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않으므로, 우선변제 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 공매공고는 별도 확인

2012년 정주새마을금고 근저당권은 2016년 12월 29일 말소됐고, 2016년 박흥식 가압류도 같은 해 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.12.28. 목포무안신안축산업협동조합 근저당권입니다. 무안군 압류와 국 압류, 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 없음

두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 김현수의 보증금은 100,000,000원, 월세는 5,000,000원으로 조사됐습니다. 강성백은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 35.84%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 71,680,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.

오히려 실제 시장 반응으로 확인되는 숫자는 4회 유찰입니다. 현재 회차에서 낙찰되지 않아 5회 유찰이 되면 매각가 시나리오는 57,344,000원, 6회 유찰 시 45,875,200원입니다. 반복 유찰 자체가 근린시설·사무실의 환금성이나 적정가격에 대해 시장이 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,236,000,000원 중 69,989,760원이 배당되고, 미배당액은 1,166,010,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전남도청 남측 인근에 위치하며 주위는 상업용·업무용 빌딩이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 매각물건명세서 비고상 본건은 사무실로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물로 2012.06.15 사용승인됐으며 승강기·전기·위생·급배수·소화전 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,277.8㎡, 지목 대, 상업용 건부지이며 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
• 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 약 2미터 보행자도로와 접합니다.
• 공시지가. 1,659,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
• 임차인 원문 대조. 강성백은 보증금 미상, 두 임차인 모두 확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
• 사무실 점유 확인. 현재 사무실 이용 상태와 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검증. 감정가 대비 35.84%라는 비율만 보지 말고 인근 근린시설·사무실의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
• 환금성 점검. 이미 4회 유찰된 물건이므로 재매각 시 매수층과 처분기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 호별 배치 확인. 감정평가서에는 일부 호실이 기존 벽체를 철거해 일단의 상업용으로 이용됐다고 기재돼 있으므로 건축물 현황도면을 대조할 필요가 있습니다.

맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 아직 검증 필요

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 주요 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명도 전입일이 말소기준보다 늦어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 71,680,000원이 곧 권리 기준 실질취득액입니다.

반대로 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 200,000,000원에서 4회 유찰돼 35.84%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 근린시설·사무실이라는 용도, 반복 유찰, 공매공고까지 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격·환금성·공매 진행 확인이 우선인 물건입니다.