💰 149,453,000원 ✅ 인수 0원 🔻 4회 유찰 👥 조사 점유자 2명
광주지방법원 2025타경51114. 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 4층 405호 근린시설입니다. 소유자는 김성관이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016.12.28. 접수된 목포무안신안축산업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 등기된 무안군 압류, 국가 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 가격 하락 폭입니다. 감정가는 417,000,000원이지만 현재 최저매각가는 149,453,000원이며, 사건 시나리오상 4회 유찰·감정가 36% 회차입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 아파트처럼 “시세 대비 몇 % 저렴하다”는 식의 판단은 할 수 없습니다. 최저가 하락 자체와 시장가치 할인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층405호 |
| 도로명 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번길 17 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김성관 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 149,453,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 현황 비고 | 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2016.12.28. 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 목포무안신안축산업협동조합, 채무자는 김성관, 채권최고액은 1,236,000,000원입니다. 이후 등기된 2019.06.04. 무안군 압류, 2021.08.06. 국가 압류와 2025.05.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 여러 차례의 강제경매·임의경매 개시 이력이 있으나, 해당 등기들은 취하·말소 또는 취소기각결정 등으로 이미 정리된 이력이 확인됩니다. 또한 2012.07.11. 설정된 정주새마을금고 근저당은 2016.12.29. 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 점유·임차 조사 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 | 미상 | 2020.09.28 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2020.09.28., 2023.01.12.로 말소기준권리인 2016.12.28.보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 김현수의 조사 보증금은 100,000,000원, 차임은 5,000,000원이며, 강성백은 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세 대비 저렴’은 판단 보류
감정가는 417,000,000원, 현재 최저매각가는 149,453,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 4회 유찰·감정가 36%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 119,562,400원(감정가 29%), 6회 유찰 시 95,649,920원(감정가 23%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 149,453,000원 | 146,560,658원 | 1,089,439,342원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 119,562,400원 | 117,088,526원 | 1,118,911,474원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,649,920원 | 93,528,221원 | 1,142,471,779원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 핵심은 권리 인수와 채권자의 미회수액을 혼동하지 않는 것입니다. 반면 가격 측면에서는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 현재 최저가가 상권·임대수익·실제 매매가 대비 싼지 여부는 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,892,342원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 146,560,658원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,453,000원을 가정하면 집행비용 2,892,342원, 근저당권자 배당 146,560,658원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,089,439,342원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물의 4층 제401호 외 10개호이며 2012.06.15. 사용승인됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 1,277.8㎡, 지목 대, 상업용 건부지이며 평지의 세로장방 형태입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 포장도로와 동측 노폭 2미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,659,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
감정평가의 이용상태 설명에는 4층의 여러 호가 스크린야구장·사무실·실내골프장 등으로 일단의 상업용 공간으로 이용되거나 공실 상태인 것으로 기록되어 있고, 일부는 기존 벽체를 철거해 용도에 맞게 통합 인테리어한 상태라고 기재되어 있습니다. 따라서 405호의 실제 경계와 내부 배치는 건축물 현황도면을 기준으로 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2024.08.30. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 상태를 확인하세요.
- 점유 재확인. 조사된 점유자 2명과 매각물건명세서의 공실 기재가 함께 존재하므로 입찰 직전 실제 점유자를 확인하세요.
- 강성백 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 상가 경계 확인. 여러 호의 벽체를 철거해 일단의 상업용 공간으로 이용한 내역이 있으므로 405호의 현황 경계와 건축물 현황도면을 대조하세요.
- 공실 비용 확인. 공실 기간, 관리비 체납, 원상복구·인테리어 비용과 실제 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 36%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.28. 목포무안신안축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 2명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이미 4회 유찰됐다는 사실은 이 근린시설이 감정가 수준에서 시장의 선택을 받지 못했다는 결과이기도 합니다. 현재 최저가는 149,453,000원으로 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 할인율을 검증할 수 없습니다. 여기에 공실, 상업시설의 통합 이용 흔적, 공매공고 부기등기까지 있으므로 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격과 현황은 현장검증 필수”입니다.
