78,848,000원
광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 4층 403호 근린시설입니다. 감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 78,848,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순히 “감정가 대비 싸다”가 아닙니다. 감정평가 현황상 403호를 포함한 일부 호실은 기존 벽체를 철거해 일단의 상업용 공간으로 사용됐고, 매각물건명세서에는 401호·402호·404호와 벽체 없이 스크린야구장으로 이용되다가 현재 운휴 중이라고 적혀 있습니다.
권리만 보면 말소기준은 2016.12.28. 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당 1,236,000,000원입니다. 이후 무안군 압류, 국 압류, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입 임차인 2명은 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 등기·임차관계상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 스크린야구장 이용 현황 · 현재 운휴 |
| 소유자 | 김성관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 78,848,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 2012.06.15 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준권리는 2016.12.28. 을구 2번 목포무안신안축산업협동조합 근저당입니다. 2012년 정주새마을금고 근저당은 2016.12.29. 말소됐고, 과거 여러 건의 강제·임의경매도 취하 또는 취소·기각으로 등기상 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 무안군 압류, 국 압류, 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 강성백은 2023.01.12., 김현수는 2020.09.28. 전입으로 두 사람 모두 2016.12.28. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 강성백은 보증금이 미상이고 두 임차인 모두 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다. 다만 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 현황 리스크 — 403호 단독 사용구획을 반드시 확인
이 물건은 아파트처럼 독립된 한 세대의 내부만 확인하면 끝나는 유형이 아닙니다. 호실 간 벽체 철거 상태 때문에 낙찰 후 403호만 독립적으로 사용하려면 현황 경계, 복구 가능성, 출입동선 및 설비 분리 여부가 실사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세 대비 저렴’은 판단 보류
감정가 220,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 78,848,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 63,078,400원, 그 다음은 50,462,720원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부를 검증할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,819,264원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 77,028,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,848,000원 가정 시 근저당권자 배당은 77,028,736원, 미배당은 1,158,971,264원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 공매·입지·환금성 메모
- 공매공고. 2024.08.30. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 입지. 전남도청 남측 인근으로 상업용·업무용 빌딩이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 포장도로, 동측 노폭 약 2미터 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 택지개발지구 · 지구단위계획구역. 토지면적 1,277.8㎡, 공시지가 1,659,000원/㎡입니다.
- 시설. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 운휴 상태이며 호실 간 벽체 철거 현황까지 겹쳐 일반 주거용보다 재매각·임대수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 경계 확인. 건축물 현황도면과 현장을 대조해 401·402·404호와의 실제 구획, 출입동선, 설비 분리 상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 강성백의 보증금, 확정일자와 두 임차인의 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 세금 확인. 무안군·국 압류가 있어 당해세 규모와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 교차 점검하세요.
- 공실·영업성 확인. 현재 운휴 상태이므로 임대료 수준, 관리비, 시설 복구비, 독립 사용 가능성을 실제 수익성 계산에 넣어야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 35.84%라는 할인율만으로 적정가를 정하지 말고 주변 유사 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황과 환금성이 승부처
등기와 임차관계만 보면 매수인이 승계할 권리는 현재 계산상 없습니다. 하지만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 4회 유찰돼 감정가의 35.84%까지 내려왔고, 근린시설 특성에 더해 401·402·404호와 벽체 없이 사용된 현황, 현재 운휴, 공매공고, 세금 압류가 함께 존재합니다. 따라서 권리는 비교적 정리된 편이지만 가격 적정성과 독립 사용 가능성, 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 현장 구획과 임대·매매 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
