광주지방법원 2025타경51114. 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 5층 506호 근린시설입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2016.05.04. 설정된 목포무안신안축산업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 더 이른 무안새마을금고 근저당 2건은 2016.12.19. 이미 말소됐습니다.
임차인은 강성백·김현수 실제 임차인 2명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 강성백은 2023.01.12., 김현수는 2020.09.28. 전입해 모두 2016.05.04. 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력 없는 임차인이며, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만 두 임차인 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층 506호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 실내골프장(공실) · 스크린 골프장 운휴 |
| 소유자 | 김성관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 70,963,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2016.05.04. 근저당권 · 목포무안신안축산업협동조합 · 채권최고액 1,236,000,000원 |
| 청구금액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심은 2016.05.04. 근저당입니다. 2017년 이후 압류·경매가 반복됐지만 상당수는 이미 해제·취하·취소로 말소됐고, 현재 경매의 개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2021.01.07. 무안군 압류와 2024.08.30. 공매공고도 확인되므로 당해세 여부와 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.05.04.보다 뒤입니다. 따라서 김현수의 보증금 100,000,000원을 포함해 보증금 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 강성백은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입 자체가 기준권리보다 늦어 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계는 최종 명세서와 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 4회 유찰을 ‘싼 가격’으로만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 70,963,000원으로 감정가 198,000,000원의 현재 회차 표기상 36% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 70,963,000원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래가로 즉시 비교할 수 있는 유형이 아니라, 근린시설이면서 501호·502호·503호·504호·505호와 벽체 없이 스크린 골프장으로 이용된 506호라는 현황 자체가 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,677,334원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 69,285,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 1,236,000,000원 중 69,285,666원이 배당되고 1,166,714,334원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 근저당 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리의 미회수액으로, 본 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정 기준 이용상태는 실내골프장(공실)입니다. 501호부터 506호까지는 벽체 없이 스크린 골프장으로 이용했고 현재 운휴 중입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전남도청 남측 인근으로 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물이며 2012.06.15. 사용승인됐습니다. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 2미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적 1,277.8㎡, 공시지가 1,659,000원/㎡입니다.
- 현황 리스크. 기존 벽체를 철거한 뒤 여러 호실을 일단의 상업용 공간으로 인테리어해 사용한 상태이므로 경매 진행 시 호별 배치는 건축물 현황도면과 대조가 필요합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 501호·502호·503호·504호·505호와 벽체 없이 사용된 506호의 실제 경계, 출입 동선, 전기·급배수 분리 여부를 현황도면과 현장에서 확인하세요.
- 복원비 검토. 506호를 독립된 근린시설로 다시 사용하려면 벽체·출입·내부설비·인테리어 공사가 필요한지 확인하고 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 강성백·김현수 모두 후순위 전입이지만 확정일자와 배당요구 여부는 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류로 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2024.08.30. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 대조하세요.
- 유찰을 할인율로만 보지 않기. 현재 4회 유찰, 최저가 70,963,000원이지만 반복 유찰에는 근린시설의 사용성과 환금성 문제가 반영됐을 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물 현황도면을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 ‘호실 복원성과 환금성’
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2016.05.04. 근저당이 말소기준이고, 강성백·김현수 두 임차인은 모두 그 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 70,963,000원까지 내려왔습니다. 하지만 네 차례 유찰된 근린시설을 아파트식 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다. 506호가 501호부터 505호까지 벽체 없이 스크린 골프장으로 사용됐고 현재 운휴 중이라는 점이 핵심입니다. 반복된 경매 이력, 세금 압류 이력, 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 권리 인수는 낮지만 물건 운용 난도와 환금성은 높게 봐야 하는 사건. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 몇 퍼센트 싸졌느냐가 아니라, 506호를 독립된 근린시설로 정상화하고 다시 임대·매각할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
