광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 4층 402호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김성관이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2016.12.28. 설정된 목포무안신안축산업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤로 무안군·국·국민건강보험공단의 압류와 현재 경매개시결정이 이어져 있으나 등기상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차·점유관계도 말소기준과 순서를 대조하면 비교적 분명합니다. 강성백은 2023.01.12., 김현수는 2020.09.28. 전입해 모두 2016.12.28. 근저당보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 분석되지 않습니다. 다만 김현수의 보증금은 100,000,000원, 차임은 5,000,000원으로 조사됐고, 강성백은 보증금이 확인되지 않아 실제 점유·임대차 범위는 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층 402호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 401호·403호·404호와 벽체 없이 스크린야구장으로 이용 · 현재 운휴 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 2012.06.15. 사용승인 |
| 소유자 | 김성관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 174,182,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 축산농협 근저당
2012년 정주새마을금고 근저당은 2016.12.28. 해지를 원인으로 2016.12.29. 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 전날 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 무안군 압류, 국 압류, 2025년 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28. | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준일은 2016.12.28.이고 두 점유자의 전입일은 각각 2020.09.28., 2023.01.12.입니다. 따라서 모두 선순위 대항력을 갖추지 못합니다. 김현수의 보증금 100,000,000원도 매수인이 승계하는 보증금으로 계산하지 않으며, 강성백 역시 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 2명으로 조사됐고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 4.86억에서 1.74182억까지
현재 최저매각가는 174,182,000원으로 감정가 486,000,000원의 35.84%입니다. 이미 4회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 139,345,600원(감정가 28.67%), 111,476,480원(감정가 22.94%)입니다.
다만 이 비율만으로 “싸다”고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 바로 대입하기 어려운 근린시설이고, 401호·403호·404호와 벽체를 없애 하나의 스크린야구장으로 이용한 현황이 확인됩니다. 현재는 운휴 중이므로 개별 호실로서의 사용성, 원상복구 범위, 재임대 가능성을 가격과 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,238,548원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 170,943,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 1,236,000,000원 가운데 170,943,452원이 배당되고, 미배당은 1,065,056,548원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공매·사용현황 — 등기보다 현장 확인이 중요한 부분
매각물건명세서에는 이 402호가 401호·403호·404호와 벽체 없이 스크린야구장으로 이용됐고 현재 운휴 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 4층 일부 호실들은 기존 벽체를 철거한 뒤 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어해 사용 중이라고 설명합니다. 따라서 낙찰 후 402호만 독립적으로 사용할 수 있는 상태인지, 기존 인테리어와 경계 복구가 필요한지 건축물 현황도면과 현장을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전남도청 남측 인근. 주변은 상업용·업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 토지는 상업용 건부지이며 중심상업지역·택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 약 2미터의 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,277.8㎡, 공시지가 1,659,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 건물. 2012.06.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물입니다.
- 현황. 해당 호실은 인접 호실과 벽체를 철거한 상업용 통합사용 현황이 있어 개별 호실 환금성은 현장 상태에 영향을 받습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2024.08.30. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 무안군·국 등 세금 압류가 존재합니다. 실제 당해세 금액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 통합사용 상태 확인. 401호·403호·404호와 벽체 없이 사용한 만큼 402호의 물리적 경계와 독립 사용 가능 여부를 건축물 현황도면과 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 범위 확인. 강성백·김현수 모두 대항력은 없지만 실제 점유 부분과 명도 대상, 영업시설 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 35.84%라는 할인율만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말고 상업용 임대수익·공실·원상복구비를 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 139,345,600원, 6회 유찰 시 111,476,480원 시나리오와 현재가 174,182,000원을 비교해 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “35.84%”는 결론이 아니다
권리 순서만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 두 점유자 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했고 예상 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기보다 상업용 부동산의 현황과 환금성에 있습니다. 4회 유찰돼 174,182,000원까지 내려왔어도 동일한 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 “감정가의 35.84%니까 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 여기에 인접 3개 호실과 벽체를 없앤 스크린야구장 사용 이력, 현재 운휴 상태, 세금 압류, 공매공고까지 겹칩니다. 권리 승계 부담은 낮지만 현장·세금·공매·재사용성을 확인해야 하는 근린시설입니다.
