광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 5층 504호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김성관이고, 현재 경매의 말소기준은 2016.05.04. 목포무안신안축산업협동조합 근저당권 1,236,000,000원입니다. 이후의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 504호는 501호·502호·503호·505호·506호와 벽체 없이 스크린골프장으로 이용돼 왔고 현재 운휴 중입니다. 감정평가에서도 여러 호실의 기존 벽체를 철거해 일단의 상업용 공간으로 인테리어해 사용 중이므로 경매 진행 시 각 호별 배치를 건축물 현황도면으로 확인할 필요가 있다고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층504호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번길 17 |
| 용도 | 근린시설 · 상업용 이용 |
| 소유자 | 김성관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 78,131,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 2012.06.15 사용승인 |
| 현황 | 501호·502호·503호·505호·506호와 벽체 없이 스크린골프장으로 이용 · 현재 운휴 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
현재 기준의 핵심은 을구 3번 근저당권입니다. 2016.05.04. 설정된 목포무안신안축산업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 2019년과 2020년 무안군 압류는 각각 해제됐고, 2021.01.07. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 대상으로 분석돼 있습니다.
② 임차관계 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2020.09.28.과 2023.01.12.로, 말소기준일인 2016.05.04.보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 김현수의 보증금은 100,000,000원, 차임은 5,000,000원이고 강성백의 보증금은 미상입니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차관계이므로 배당 미회수분을 낙찰자가 인수하는 구조로 분석되지는 않습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그래도 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 218,000,000원이고 현재 최저매각가는 78,131,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 36%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 62,504,800원, 6회 유찰 시 50,003,840원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 78,131,000원 | 76,324,642원 | 1,159,675,358원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,504,800원 | 60,979,714원 | 1,175,020,286원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,003,840원 | 48,703,771원 | 1,187,296,229원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 단정하지 않는 것입니다. 별도의 실거래 시세 기준 없이 감정가 대비 낙폭만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 오히려 근린시설이라는 용도, 4회 유찰, 여러 호실을 하나의 영업공간으로 사용한 현황을 함께 보면 환금성과 개별 호실 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,806,358원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 76,324,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권자에게 76,324,642원이 배당되고 1,159,675,358원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물로 2012.06.15 사용승인됐습니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 2미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,277.8㎡, 공시지가는 1,659,000원/㎡입니다.
- 현황. 504호는 주변 호실과 벽체 없이 영업공간으로 사용됐고 현재 운휴 중입니다. 각 호별 실제 배치는 건축물 현황도면 대조가 필요합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계. 501호·502호·503호·505호·506호와 벽체 없이 사용된 상태이므로 504호의 독립 경계와 복구 필요 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차관계 2명은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 강성백 보증금. 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 공매 진행. 2024.08.30. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 세금. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 4회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 별도 상가 시세와 임대수익성을 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 바로 매수할 물건”
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.05.04. 근저당이고, 두 임차관계의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 여러 호실을 벽체 없이 하나의 스크린골프장으로 사용해 현재 운휴 중입니다. 여기에 세금 압류 이력과 공매공고까지 존재합니다.
따라서 결론은 권리는 소멸형, 물건성과 환금성은 별도 검증입니다. 현재 최저매각가 78,131,000원을 감정가 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트라고 평가해서는 안 됩니다. 호실 독립성·복구비용·공매 진행·실제 상가 시세와 임대 가능성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 근린시설입니다.
