광주지방법원 2025타경51114. 전남 무안군 삼향읍 남악리 태광프라자 4층 404호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김성관, 말소기준권리는 2016.12.28 접수된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권 1,236,000,000원입니다. 현재 남아 있는 무안군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 이 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 강성백·김현수 두 명이며, 전입일이 각각 2023.01.12와 2020.09.28로 모두 말소기준일보다 늦습니다.
권리 자체보다 중요한 것은 물건의 이용 형태와 환금성입니다. 감정평가상 4층의 여러 호실이 기존 벽체를 철거한 뒤 일단의 상업용 공간으로 이용됐고, 이 중 401호·402호·403호와 본건 404호는 벽체 없이 스크린야구장으로 이용됐으며 현재 운휴 중입니다. 개별 404호만 낙찰받았을 때 현황상 경계와 독립 사용이 어떻게 가능한지는 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51114 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층 404호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 401호·402호·403호와 벽체 없이 스크린야구장으로 이용 · 현재 운휴 |
| 소유자 | 김성관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 78,848,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권 청구액 | 2,060,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.28 목포무안신안축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,236,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2012년 정주새마을금고 근저당권 97,500,000원은 2016.12.29 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2016.12.28 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 무안군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 관계는 입찰 직전 교차 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 매수인 보증금 인수는 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성백 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.09.28 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2016.12.28 말소기준권리보다 뒤여서 이 경매에서 선순위 대항력 임차인으로 보지 않으며, 배당 시 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 4회 유찰 — ‘35.84%’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 78,848,000원으로 감정가 220,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰 자체가 시장의 응찰 저항을 보여주는 정보이고, 근린시설의 개별 호실임에도 주변 호실과 벽체 없이 통합 사용됐다는 점은 환금성과 재사용 난도를 함께 확인해야 하는 이유입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 78,848,000원 | 77,028,736원 | 1,158,971,264원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 63,078,400원 | 61,542,989원 | 1,174,457,011원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,462,720원 | 49,154,391원 | 1,186,845,609원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각가 하락분은 근저당권자의 미배당 증가로 연결되며, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,819,264원 |
| 2. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 1,236,000,000원 | 77,028,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,819,264원을 제외한 77,028,736원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,158,971,264원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근이며 주변은 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 4층으로, 2012.06.15 사용승인됐습니다. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·토지. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 중심상업지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,659,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 노폭 약 2미터의 보행자도로와 접합니다.
- 현황. 감정평가상 위반건축물 사항은 없지만, 여러 호실의 기존 벽체가 철거된 상태여서 각 호별 배치는 건축물 현황도면 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 404호와 401·402·403호 사이 벽체가 없는 상태이므로 건축물 현황도면과 실제 경계를 대조하고 독립 점유·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 강성백은 보증금이 미상이고 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.08.30 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 확인하세요.
- 낮은 최저가의 원인 점검. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 말고 4회 유찰, 운휴 상태, 근린시설 환금성, 통합사용 구조를 함께 보세요.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물 현황도면을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 골격은 비교적 명료합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그보다 늦어, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리 바깥에서 올라갑니다. 본건 404호는 인접 401·402·403호와 벽체 없이 스크린야구장으로 사용됐고 현재 운휴 중이며, 이미 4회 유찰돼 최저가가 78,848,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교자료도 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 독립 이용과 환금성 확인 부담은 높은 근린시설 — 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 404호를 실제로 어떻게 분리·사용·재매각할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
