수원지방법원 2025타경52799. 시흥시 신천동 705-29 2층 201호입니다. 사건 분류는 다세대이지만 감정평가 이용상태를 보면 2층~3층은 오피스텔(업무시설), 4층~7층은 공동주택(다세대주택)으로 조사됐습니다. 따라서 이 201호는 공부상 오피스텔에 해당하고, 감정평가서도 실제 주거용 사용 여부를 다시 확인하라고 적고 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2024.01.04. 설정된 하남새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 국세·지방세 관련 압류 5건과 경매개시결정이 붙었고, 제공된 권리판정에서는 이들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”이 기재돼 있으므로, 이 별도등기의 구체적 내용은 입찰 전 원문 확인이 필요한 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 2층 201호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 사건 · 2층 공부상 오피스텔(업무시설) · 전용 58.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 · 2층 201호 |
| 소유자 | 박기식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 89,523,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 공동현관·출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였다고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 임차인 정보가 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 크게 낮아졌지만 시세 검증은 별개
감정가는 261,000,000원, 현재 최저매각가는 89,523,000원입니다. 3회 유찰 뒤 감정가의 약 34.3%까지 내려온 상태입니다. 그러나 제공된 거래자료에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 없어, 89,523,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 확인할 수 없습니다.
특히 이 건은 2층이 공부상 오피스텔(업무시설)이고 감정평가서가 주거용 여부 재확인을 요구합니다. 같은 건물에서도 2층~3층과 4층~7층의 용도가 다르므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 다세대주택 시세와 직접 비교하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,011,414원 |
| 2. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 87,511,586원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 미배당이 3,292,488,414원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 2층~3층은 오피스텔(업무시설) 4개호, 4층~7층은 공동주택(다세대주택) 8개호입니다. 본건 2층은 공부상 오피스텔입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·특정용도제한지구·절대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 규모. 건물은 2023.11.23 준공, 건물 전체 12개호로 조사됐고 주거 세대수 자료는 8세대입니다.
- 거래성. 제공된 단지 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 최근 낙찰금액 자료는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기가 무엇인지, 매각 후 어떤 상태로 남는지 반드시 매각물건명세서와 토지등기 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 사용용도 확인. 본건 2층은 공부상 오피스텔입니다. 현재 주거용으로 사용되는지, 업무시설로 사용되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장 접근도 제한됐습니다. 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 동일 용도·면적의 최근 실거래와 현재 매물가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 다른 문제
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다.
이미 3회 유찰돼 최저가는 89,523,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시세보다 저렴한지 확인되지 않습니다. 여기에 2층 공부상 오피스텔이라는 용도 문제, 미상인 점유·임대관계, 현장 접근 제한, 대지권 목적 토지 별도등기, 세금 압류 5건이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원이지만, 물건성과 가격 검증을 끝내기 전에는 저가매수로 평가할 수 없는 물건”으로 보는 편이 적절합니다.
