수원지방법원 2025타경52799. 시흥시 신천동 705-29, 7층 701호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층으로, 2~3층은 오피스텔 4개호, 4~7층은 공동주택(다세대주택) 8개호로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024.01.04. 설정된 하남새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 3,380,000,000원입니다. 공동담보목록 제2024-16호가 기재되어 있습니다.
이후 국세 관련 압류 2건, 부천시·시흥시 압류 각 1건, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다. 다만 세금 압류에 대해서는 당해세 해당 시 배당에서 선차감될 수 있다는 주의사항이 있어, 현재 배당표의 후순위 금액은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 7층 701호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 7층 701호 |
| 건물 이용 | 2~3층 오피스텔 4개호 · 4~7층 공동주택(다세대주택) 8개호 |
| 소유자 | 박기식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 132,741,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·전입관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 387,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 132,741,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건에는 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 132,741,000원 | 130,082,626원 | 3,249,917,374원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 92,918,700원 | 90,846,163원 | 3,289,153,837원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,043,089원 | 63,472,313원 | 3,316,527,687원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 매각가는 92,918,700원, 두 차례 더 진행될 경우 65,043,089원으로 내려가는 시나리오입니다. 근저당권 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 각 회차에서 소유자 잔여는 0원이고 근저당 미배당이 크게 남습니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,658,374원 |
| 2. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 130,082,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,658,374원을 제외한 130,082,626원이 하남새마을금고에 배당되는 계산입니다. 근저당권 미배당은 3,249,917,374원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 2~3층은 오피스텔 4개호, 4~7층은 공동주택(다세대주택) 8개호입니다. 본건 701호는 7층 다세대에 해당합니다.
- 현황. 7층 701호·702호에는 다락이 소재하는 것으로 조사됐으며, 본건은 계단을 통해 이용 가능한 다락이 있는 것으로 채권자 회신에 기재되어 있습니다.
- 접근성 확인. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.
- 토지. 토지는 276.5㎡, 대체로 사다리형·평지의 다세대주택 및 오피스텔 건부지이고 남측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다. 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·절대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 2023.11.23. 사용승인된 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재되어 있으므로 구체적인 등기 내용과 매각 후 처리관계를 반드시 확인하세요.
- 점유·전입 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 다락 현황 확인. 701호에는 계단으로 이용 가능한 다락이 있습니다. 실제 구조·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 접근 제한 해소 여부 확인. 감정평가 현장조사 당시 공동현관·출입구·주차장 접근이 제한되어 있었습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로, 주변 다세대 거래와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유관계를 입찰 전 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 확인되지 않은 현황
이 사건은 등기 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이미 3회 유찰됐고, 대지권 목적 토지의 별도등기, 7층 다락, 임대관계 미상, 현장 접근 제한이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
현재 최저가 132,741,000원은 감정가 387,000,000원의 34.3%지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 해석할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “권리 인수는 낮고, 현황 확인 부담은 높다”는 점입니다. 입찰 판단은 할인율보다 별도등기 원문·점유관계·다락 현황·현장 접근 가능 여부를 먼저 해소한 뒤 내려야 합니다.
