수원지방법원 2025타경52799. 경기도 시흥시 신천동 705-29의 2층202호입니다. 경매 용도 표기는 다세대이지만, 감정요항의 이용상태는 건물 2층~3층을 오피스텔(업무시설), 4층~7층을 공동주택(다세대주택)으로 구분하고 있습니다. 특히 공부와의 차이 항목에서도 2층~3층의 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)이라며 주거용 여부를 재확인하라고 적고 있어, 대상호를 일반 다세대주택으로만 보고 접근해서는 안 됩니다.
가격은 감정가 305,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 104,615,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 2층202호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 2층~3층 오피스텔(업무시설) · 주거용 여부 재확인 |
| 소유자 | 박기식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 104,615,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.04 근저당권 · 하남새마을금고 · 채권최고액 3,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.01.04 하남새마을금고 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인으로 등재된 내역은 없습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액도 없습니다. 다만 감정요항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등에 대한 접근 및 진입이 금지된 상태였다고 되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 34%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 104,615,000원입니다. 다음 시나리오의 매각가는 4회 유찰 시 73,230,500원, 5회 유찰 시 51,261,350원으로 제시되어 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 104,615,000원 | 102,350,390원 | 3,277,649,610원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,230,500원 | 71,512,351원 | 3,308,487,649원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 51,261,350원 | 49,938,646원 | 3,330,061,354원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 더구나 대상호의 용도 재확인, 임대관계 미상, 대지권 토지 별도등기라는 별도 확인사항이 함께 있으므로 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,264,610원 |
| 2. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 102,350,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 미배당액은 3,277,649,610원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 소래초등학교 남측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 2층~3층은 오피스텔(업무시설), 4층~7층은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 대상호는 2층202호입니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 일반상업지역입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·가축사육제한구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 현장 확인. 공동현관 등 출입구와 주차장 등에 대한 접근 및 진입이 금지된 상태로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 용도 표기는 다세대이지만 대상 2층은 공부·감정상 오피스텔(업무시설)입니다. 실제 주거용 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기의 구체적인 권리 내용과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상이고 현장 접근도 제한되어 있었으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 34%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정요항을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 조건이 먼저다”
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 104,615,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 눈에 들어옵니다.
하지만 대상호가 위치한 2층은 오피스텔(업무시설)로 평가되어 주거용 여부를 다시 확인해야 하고, 임대관계는 미상입니다. 대지권의 목적인 토지에는 별도등기가 있으며 국세·지방세 압류도 5건입니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 금액이 없어 104,615,000원이 실제 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이나, 용도·점유·대지권·세금 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
