수원지방법원 2025타경52799. 시흥시 신천동 705-29의 5층 502호로, 감정평가상 4층부터 7층은 공동주택(다세대주택)으로 이용되는 건물입니다. 등기상 소유자는 박기식이고, 2024.01.04 설정된 하남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 부천세무서·시흥세무서의 국세 압류, 부천시·시흥시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 놓고 보면 선순위 임차인이나 별도의 매수인 인수 채권은 확인되지 않습니다. 하지만 이 사건은 감정가 372,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 127,596,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 다회 유찰 자체와 토지 별도등기, 세금 압류가 응찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 5층 502호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 4층~7층 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 박기식 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 127,596,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2024.01.04 접수된 하남새마을금고 근저당권이며, 이후의 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
현재 최저매각가는 127,596,000원으로 감정가 372,000,000원의 34.3% 수준입니다. 감정가 대비 절대 할인폭은 크지만, 동일 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,596,000원 | 125,009,656원 | 3,254,990,344원 |
| 4회 유찰 시 | 89,317,200원 | 87,309,490원 | 3,292,690,510원 |
| 5회 유찰 시 | 62,522,039원 | 60,996,642원 | 3,319,003,358원 |
하남새마을금고 근저당의 채권최고액은 3,380,000,000원이고 신청채권액도 2,656,841,070원에 달합니다. 현재 회차에서도 근저당 예상배당은 125,009,656원에 그쳐 큰 폭의 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,586,344원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 125,009,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 127,596,000원을 전제로 한 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 4층~7층은 공동주택(다세대주택) 8개호로 이용됩니다. 2층~3층은 오피스텔 4개호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·절대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 환금성. 건물 관련 주택 수는 8세대로 파악되고 준공일은 2023.11.23입니다. 최근 거래·낙찰금액 자료가 없어 환금성은 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 토지 등기부의 권리 내용과 매각 후 존속 여부를 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 세무서 2건과 지방자치단체 2건의 압류가 있습니다. 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 현장 접근 제한 확인. 감정평가 당시 공동현관·출입구·주차장 등의 접근과 진입이 금지된 상태였습니다. 실제 내부 상태와 점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 매매 가능한 가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.04 하남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 신고 임차인도 없어 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 372,000,000원에서 127,596,000원까지 내려온 3회 유찰은 가격 매력만 보여주는 숫자가 아닙니다. 시세 자료가 없고, 토지 별도등기와 세금 압류가 있으며, 현장 접근 제한도 확인됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 단순하지만 확인할 현장·토지 리스크가 남아 있는 C등급 유형으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 별도등기와 세금·현장 상태를 해소한 뒤 그 가격이 실제 시장가보다 낮은지 확인하는 데 있습니다.
