119,364,000원
수원지방법원 2025타경52799. 경기도 시흥시 신천동 705-29, 7층 건물의 6층 601호 다세대주택입니다. 감정가 348,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,364,000원입니다. 소유자는 박기식이고, 2024.01.04. 소유권보존과 같은 날 하남새마을금고의 채권최고액 3,380,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2024-16호가 붙은 권리이며, 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 부천세무서장·시흥세무서장 관련 국세 압류와 부천시·시흥시 압류, 하남새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 6층601호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 4층~7층 공동주택(다세대주택) 8개호 중 6층 601호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 · 사용승인 2023.11.23. |
| 소유자 | 박기식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 119,364,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당권입니다. 이후 등록된 국세·지방세 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하남새마을금고 근저당의 채권최고액은 3,380,000,000원이지만 공동담보가 설정된 권리이므로, 그 금액 전체를 이 601호 단독 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차·점유 — 신고 내역은 없지만 현장 확인 필요
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유자·전입세대·확정일자 여부를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 3회 유찰이지만 실거래 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 119,364,000원으로 감정가 348,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 8세대 규모이고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기보다 실제 거래 가능한 가격과 건물·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 119,364,000원 | 116,892,904원 | 3,263,107,096원 |
| 4회 유찰 시 | 83,554,800원 | 81,650,814원 | 3,298,349,186원 |
| 5회 유찰 시 | 58,488,360원 | 57,035,570원 | 3,322,964,430원 |
하남새마을금고의 채권최고액이 매각대금보다 큰 만큼 어느 회차에서도 전액 배당되지 않습니다. 그러나 그 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,471,096원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 116,892,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,471,096원을 제외한 116,892,904원이 하남새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,263,107,096원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 이용. 2층~3층은 오피스텔 4개호, 4층~7층은 공동주택인 다세대주택 8개호로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·절대보호구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 276.5㎡, 평지·사다리형·주상용이며 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.
- 환금성 확인. 8세대 규모이며 확인된 동일 건물 경매 통계는 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 매각 후 존속 여부를 토지 등기부·매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임대관계 미상이고 현장 접근이 제한됐으므로 전입세대·점유자·확정일자 등을 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 압류 4건 가운데 당해세가 있다면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하남새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2024-16호가 설정돼 있어 다른 공동담보 물건과 채권 회수 관계를 함께 봐야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 119,364,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 직접 비교 가능한 실거래가 확인 없이 할인율만으로 적정가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 접근 상태. 공동현관·주차장 접근 제한 사유와 실제 건물 관리·사용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다는 사실보다, 무엇이 아직 확인되지 않았는지가 중요하다”
이 물건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 대지권 목적 토지의 별도등기, 임대관계 미상, 현장 접근 제한이 동시에 남아 있습니다. 게다가 직접 비교할 실거래 자료가 없어 119,364,000원이 시장 대비 싼 가격인지도 확인되지 않습니다. 3회 유찰이라는 숫자 자체를 기회로 보기보다, 별도등기와 점유관계가 해소된 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
