수원지방법원 2025타경52799. 시흥시 신천동 705-29의 3층 301호입니다. 사건 용도는 다세대로 분류돼 있으나 감정평가의 이용상태에는 2층~3층이 오피스텔(업무시설), 4층~7층이 공동주택(다세대주택)으로 기재돼 있어 이 301호는 감정 이용상태상 오피스텔 구간에 해당합니다. 소유자는 박기식, 2024.01.04 소유권보존과 같은 날 하남새마을금고가 채권최고액 3,380,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국세·지방세 관련 압류 5건과 하남새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”이라고 적혀 있어, 별도등기의 구체적 권리 내용은 반드시 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 3층301호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 용도 | 사건 용도 다세대 · 감정 이용상태 3층 오피스텔(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 박기식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 90,552,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 따라서 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.01.04 하남새마을금고 근저당권이고, 2025년 이후의 국·부천시·시흥시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 90,552,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 구간으로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 63,386,399원, 5회 유찰 시 44,370,479원입니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제공되지 않았습니다. 단지 통계에서도 최근 낙찰가가 없고 매각률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 3층은 공부상 오피스텔(업무시설)이고 감정서도 주거용 여부를 재확인하라고 명시하고 있어, 용도 확인이 가격 판단보다 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,029,936원 |
| 2. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 88,522,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하남새마을금고 채권최고액 3,380,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 88,522,064원, 미배당은 3,291,477,936원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남측 인근. 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2층~3층은 오피스텔(업무시설) 4개호, 4층~7층은 공동주택(다세대주택) 8개호입니다. 301호는 3층에 위치합니다.
- 공부와의 차이 확인. 2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)이므로 주거용 여부를 재확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역, 특정용도제한지구이며 토지는 평지의 사다리형, 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 현장 접근. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 명시돼 있으므로 그 권리의 종류, 순위와 매각 후 처리 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 301호 실제 사용형태 확인. 3층은 공부상 오피스텔(업무시설)입니다. 감정서도 주거용 여부 재확인을 요구합니다.
- 시세를 별도로 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 90,552,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있으므로 당해세 존재 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현장 접근성 재확인. 감정조사 당시 공동현관과 주차장 접근·진입이 금지됐으므로 내부 상태와 점유 현황 확인에 제약이 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인할 것이 먼저다”
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 264,000,000원에서 최저매각가 90,552,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고 임차인도 없어 계산상 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 권리 구조는 단순합니다.
그러나 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 301호가 위치한 3층은 공부상 오피스텔(업무시설)이며 주거용 여부 재확인이 요구됩니다. 여기에 대지권의 목적인 토지의 별도등기, 국세·지방세 압류 5건, 현장 접근 제한까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원 = 바로 입찰”이 아니라, 권리는 통과하되 용도·별도등기·시세 확인 뒤 가격을 판단하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
