수원지방법원 2025타경52799. 경기도 시흥시 신천동 705-29의 4층 402호로, 감정 이용상태상 4층부터 7층까지는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 369,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,567,000원입니다. 등기부상 소유자는 박기식이며, 2024년 1월 4일 하남새마을금고가 설정한 채권최고액 3,380,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 기재되어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 후순위 권리의 인수 구조는 단순합니다. 그러나 이 물건은 권리보다 확인사항이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있음이 명시되어 있고, 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이며 공동현관 등 출입구와 주차장 접근·진입이 금지된 상태였다고 기록되어 있습니다. 별도등기의 구체적 내용은 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 4층402호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 4층~7층 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 박기식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 126,567,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.01.04 하남새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 부천세무서·시흥세무서의 국세 압류, 부천시·시흥시의 지방세 압류와 하남새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 신고 임차인은 없지만 현장은 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기록되어 있고, 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘점유자 없음’이나 ‘명도 부담 없음’으로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유자, 전입세대 및 임대차관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 66% 이상 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 369,000,000원, 현재 최저매각가는 126,567,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,571,938원 |
| 2. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 123,995,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 하남새마을금고의 미배당액은 3,256,004,938원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 126,567,000원 | 123,995,062원 | 3,256,004,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 88,596,900원 | 86,602,156원 | 3,293,397,844원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,017,829원 | 60,501,508원 | 3,319,498,492원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 2층~3층은 오피스텔 4개호, 4층~7층은 공동주택인 다세대주택 8개호로 이용 중이며 본건 4층 402호는 다세대 구간입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로 토지면적 276.5㎡, 공시지가 2,555,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·절대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 2023.11.23 준공된 건물로 위생·급배수·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기가 어떤 권리인지 토지등기와 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 4건이므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 현장 접근이 제한됐으므로 실제 점유·전입·임대차관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 주변 다세대의 실제 거래·매물·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 고려. 총 8세대 규모의 다세대 건물이고 이미 3회 유찰된 만큼 낙찰 후 재매각 가능성까지 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인되지 않은 부분이 남아 있다”
현재 최저가는 감정가 369,000,000원에서 126,567,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 구조는 단순합니다. 하지만 3회 유찰, 대지권 목적 토지의 별도등기, 임대관계 미상, 현장 접근 제한이 동시에 존재합니다. 게다가 최근 실거래와 직접 비교할 가격자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 계산은 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”입니다. 현재 최저가율 34.3% 자체에 점수를 주기보다, 별도등기와 실제 점유를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 확인 우선형 물건입니다.
