수원지방법원 2025타경52799. 시흥시 신천동 705-29, 3층 302호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태에는 2층~3층이 오피스텔(업무시설) 4개호, 4층~7층이 공동주택 (다세대주택) 8개호로 기재되어 있습니다. 특히 이 물건은 3층이므로 감정평가서가 “공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인”하라고 명시한 대상에 해당합니다.
가격은 감정가 308,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 105,644,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 이를 객관적으로 대조할 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 3층302호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 3층 · 감정평가상 2층~3층은 오피스텔(업무시설) |
| 소유자 | 박기식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 105,644,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 국세 압류, 임의경매개시결정, 추가 국세 압류와 부천시·시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔어도 시세 검증이 먼저
이 건물은 2023.11.23. 사용승인됐고, 관련 단지 정보상 총 8세대입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 현재 물건도 정확히 3회 유찰 상태입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액이 제시되지 않아 105,644,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 3,276,635,016원 |
| 4회 유찰 시 | 73,950,800원 | 72,219,686원 | 3,307,780,314원 |
| 5회 유찰 시 | 51,765,560원 | 50,433,780원 | 3,329,566,220원 |
하남새마을금고의 채권최고액은 3,380,000,000원, 신청채권액은 2,656,841,070원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 따라서 현 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 소유자 잔여금은 0원이고 채권자 미배당이 크게 남습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 손실 문제이고, 현재 자료상 낙찰자가 그 채권 미배당액을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,279,016원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 103,364,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,644,000원 가정 시 집행비용 2,279,016원을 제외한 103,364,984원이 하남새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 3,276,635,016원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물로, 위생·급배수·개별난방·옥내소화전· 화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 2층~3층은 오피스텔(업무시설), 4층~7층은 공동주택 (다세대주택)입니다. 3층은 공부상 오피스텔이어서 주거용 여부를 재확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 과밀억제권역, 절대보호구역 등에 포함되고, 토지는 276.5㎡의 대지이며 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 접근성 확인. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 낙찰 후 효력을 반드시 토지 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 3층 용도 재확인. 사건 분류는 다세대이지만 감정평가상 3층은 공부상 오피스텔입니다. 실제 주거용 사용 여부와 관련 공부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 등 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 및 다세대의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 접근성. 조사 당시 공동현관 및 주차장 접근이 제한돼 내부 상태 확인이 충분하지 않을 가능성을 감안해야 합니다.
맺으며 — “권리표는 단순하지만, 가격과 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 순위만 보면 명확합니다. 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 세 번 유찰돼 최저가가 105,644,000원까지 내려왔어도 이를 비교할 최근 실거래가 없고, 3층 용도 확인과 대지권 목적 토지 별도등기라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 원본 확인과 가격 검증이 승부처인 사건입니다.
